Как приобрести доступное жилье вне госпрограммы, поможет ли государство при строительстве частного дома и аренде жилья, а также как сделать распределение доступного жилья справедливым, «Курсив» обсудил с председателем правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимовой.

– Отбасы банк – крупный игрок казахстанского рынка жилой недвижимости. Как вам удалось добиться этого результата, была ли модель развития жилищно-сберегательного банка взята из опыта других стран?

– Среди стран СНГ казахстанский Отбасы банк – единственный, кто смог полностью реализовать механизм жилищно-строительных сбережений (ЖСС) и вырасти в крупного игрока.

Многие считают, что мы самый крупный игрок на ипотечном рынке страны. Но система жилищно-строительных сбережений – это не классическая ипотека, у нас человек сначала обязательно становится вкладчиком, то есть мы учим людей копить. Я бы сказала, что мы – самый крупный игрок на рынке обеспечения жильем. Начав работать в 2003 году, сейчас банк ежегодно выдает более 60% всех займов, где основной целью является приобретение жилья, а количество вкладчиков достигло 2,1 млн – это фактически пятая часть взрослого населения Казахстана.

– Президент в своём Послании 1 сентября 2021 года поручил разработать целостную жилищную программу, администратором которой станет Отбасы банк. Как это изменит ваши функции?

– После трансформации в 2022 году в Нацио­нальный институт развития жилья банк сохранит свою основную деятельность – реализацию системы ЖСС, а также станет администратором республиканской базы очередников. У нас будет центр по обеспечению первым жильем, то есть мы будем централизованно вести учёт казахстанцев, состоящих в Единой базе очередников, выдавать жилищные сертификаты и субсидировать арендные платежи.

– В ближайшие год-два завершатся госпрограммы «Баспана Хит» и «7–20–25». Как это повлияет на деятельность Отбасы банка?

– Думаю, завершение ипотечных госпрограмм приведет к росту востребованности наших продуктов. Прежде всего – благодаря низким процентным ставкам в Отбасы банке.

Ценообразование классической ипотеки формируется, исходя из простой формулы: ставка по депозитам населения в коммерческом банке плюс маржа банка, которая в Казахстане находится на уровне 4%. Даже когда банки получали ликвидность под 3% годовых по госпрограмме «7–20–25», населению займы выдавали под 7%.

У нас, как у национального института развития, вопрос получения прибыли не является главным. Миссия банка – обеспечение казахстанцев доступным жильем. Поэтому в различных программах в зависимости от цели уровень маржи обычно не превышает 2%. К примеру, по программе «Бақытты отбасы», направленной на обеспечение жильем многодетных и неполных семей, а также семей, воспитывающих детей с ограниченными возможностями, маржа банка составляет 1,85%. По программе «Шанырак» мы привлекли ресурсы под 4%, а выдавали под 5% годовых. Коммерческие банки не могут себе позволить такую низкую маржинальность продуктов.

Сейчас демографическая ситуация в стране находится в самом лучшем состоянии для рынка недвижимости – более трети казахстанцев имеют возраст от 14 до 35 лет. То есть в большинстве случаев это тот возраст, когда люди женятся или планируют создавать семьи. Это с учетом урбанизации сильно повышает спрос на жилье. Кроме того, недостаточно развитый фондовый рынок, куда люди могли бы инвестировать излишки своих денежных средств, делает недвижимость самым востребованным активом.

Учитывая грядущую трансформацию и завершение ипотечных госпрограмм, я думаю, что в перспективе нашими вкладчиками может стать треть взрослого населения страны.

– Государственными ипотечными программами воспользовались многие жители страны. Но за три минувших года показатель обеспеченности жильем подрос менее чем на 1 п. п, достигнув 22,6 кв. м. Сейчас госпрограммы сворачиваются, а ведь к 2030 году, по планам правительства, на одного казахстанца должно в среднем приходиться уже 30 кв. м жилья. За счёт чего вы, как национальный институт развития, будете увеличивать этот показатель?

– Чтобы достичь обеспеченности 30 кв. м на человека, нужно строить очень много жилья. Но главный вопрос в другом – насколько платежеспособно наше население, чтобы выкупить то большое предложение, которое сформируется на рынке?

Наша задача по обеспечению жильем сводится к тому, чтобы правильно оценить клиента. Клиент изначально должен идти на те условия, которые он и его семья смогут выполнять в будущем.

Мы, как национальный институт развития, хотим изменить подходы в жилищной политике. Сейчас в очереди на жилье прежде всего стоят госслужащие, военнослужащие, работники бюджетных организаций, пенсионеры и социально уязвимые слои населения (люди с ограниченными возможностями и семьи, воспитывающие детей с ограниченными возможностями, неполные семьи и так далее). В эту очередь, к примеру, не может встать работник частного сектора, ответственно воспитывающий двух-трех детей и берегущий свою семью. На мой взгляд, это самые лучшие семьи – они законопослушны и растят будущее страны высокого человеческого качества. При этом, как показала пандемия, такие семьи менее защищены, чем те же работники госсектора, которые в период локдаунов стабильно получали свою зарплату.

Наш новый подход основан на двух принципах. Во-первых, независимо от отрасли, где человек работает, все равны. И, во-вторых, ставка по кредиту должна определяться, исходя из дохода на одного члена семьи. Мы предлагаем использовать лестницу доступности жилья, где главным критерием определения процентной ставки по займу будет размер дохода на одного члена семьи. Как национальный институт развития, мы будем вести базу, которая позволит увидеть, есть ли у семьи жилье и меняла ли семья свои жилищные условия в последние пять лет. Исходя из этих критериев, мы сделаем участие в программах более справедливым.

– Какие продукты банка пользуются наибольшим спросом?

– Мы видим хороший спрос на программу «Шанырак», по которой вкладчики могут купить новое жилье. На сегодня у нас около 6 тысяч одобренных клиентов, прошедших предварительную оценку платежеспособности, которые ищут квартиры экономкласса в ценовом диапазоне до 18 млн тенге для Алматы и Нур-Султана и до 12 млн для других регионов. При таком росте спроса мы наблюдаем дефицит готовых квартир с правоустанавливающими документами. Это, в свою очередь, рождает огромный спрос на недостроенное жилье с гарантией КЖК.

Здесь нужно отметить, что программа «Шанырак» уникальна по своей архитектуре. С одной стороны, очереднику дано право выбора между частным застройщиком и жильем, построенным акиматами. С другой стороны, есть ограничение по приобретению только нового жилья, так как это положительно влияет на экономический рост.

По итогам на 1 сентября 2021 года за весь период реализации программы 5,4 тыс. заемщиков выбрали жилье, построенное по линии акиматов, 3,7 тыс. приобрели готовое жилье у частных застройщиков, 2,3 тыс. заемщиков купили строящееся жилье под залог договора долевого участия под гарантию КЖК.

Популярностью также пользуются программы для многодетных и неполных семей «Бақытты отбасы», женская ипотека «Умай», продукт для военнослужащих «Әскери баспана».

Молодежь в возрасте до 35 лет привлекает программа «Алматы жастары». За пять лет при поддержке алматинского акимата мы обеспечили первым жильем около двух тысяч молодых семей. На днях я подписала аналогичное соглашение с акиматом Нур-Султана. Жамбылская, Алматинская и Карагандинская области закладывают средства для участия в этой программе в бюджеты на 2022 год.

У нас уже около 200 тысяч детских депозитов. Часто их открывают те, кто уже решил с нашей помощью свой жилищный вопрос, – более благодарного клиента не найти. В квартирах, которыми мы обеспечиваем казахстанцев, живёт очень много детей, и эти дети завтра придут к нам и вместе с нами будут копить на собственное жилье.

Максимальная сумма займа в Отбасы банке – 90 млн тенге. Так было в течение 17 лет, и лишь в 2021 году мы подняли максимальную сумму займа до 100 млн тенге из-за большого количества обращений по поводу использования ЕПВ в качестве первоначального взноса. То есть если вы хотите купить пятикомнатный пентхаус, то это не к нам – в основном мы обеспечиваем первым жильем.

– Кроме покупки жилья повысить показатель обеспеченности можно за счёт развития рынка арендного жилья или стимулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Работает ли Отбасы банк в этих направлениях?

– В Отбасы банке можно получить кредит на приобретение дома, а также на строительство или ремонт дома. Причём по кредитам на строительство действует упрощенный порядок – мы не требуем полного пакета документов (проектно-сметной документации, архитектурно-планировочного задания), не требуем обязательно нанимать строительную компанию с лицензией. Заемщик может построить дом хозяйственным способом. Банк просто мониторит, чтобы в течение 24 месяцев с момента получения займа жилье было введено в эксплуатацию.

Такие займы есть в нашем портфеле, но их доля пока не превышает 2%. Думаю, это связано с бюрократическими процедурами по приобретению земельных участков и вводу ИЖС в эксплуатацию. Но за индивидуальным домостроением, на мой взгляд, будущее, поэтому мы будем развивать это направление и упрощать процедуры.

К примеру, сейчас у нас облегченная процедура получения займов на ремонт жилья. Чтобы подтвердить целевое использование денежных средств, заемщику достаточно будет принести смету расходов на этапе кредитования и затем принести шесть фотографий, сделанных до и после ремонта.

Что касается арендного жилья, то этой осенью в мажилис «зайдет» законопроект по концепции развития жилищной политики. Там впервые в истории страны появляется норма, согласно которой казахстанская семья с доходом ниже определенного уровня (прежде всего это получатели АСП) будет иметь возможность получить новую форму государственной поддержки – субсидирование стоимости арендной платы за съемное жилье из частного фонда.

В Казахстане сейчас адресную социальную помощь получают 120 тысяч семей, а это около 780 тысяч человек, почти половина из которых – дети. Такие семьи никогда не смогут выплачивать ипотеку даже под 2% годовых. Именно для таких слоев населения мы и предлагаем ввести субсидирование арендной платы.

Узнать обо всех наших продуктах и новинках можно в отделениях банка или через сеть консультантов – это более 1,2 тыс. человек, среди которых много и бывших сотрудников банка. Они объясняют условия наших программ, рассказывают о новых проектах, показывают на цифрах, как идёт накопление, каким будет график платежей. Ведь банковские документы – это как глиняные таблички в пирамиде Хеопса – их может прочитать и понять только создатель этих документов. Нередко клиенты, особенно молодые люди с клиповым мышлением, физически не могут разобраться в 150-страничных талмудах. И вот здесь на помощь им и приходят наши консультанты, которые ведут своих клиентов от открытия договора сбережения до покупки квартиры.

– Государственные субсидии нередко достаются тем, кто получает зарплату «в конверте» или, к примеру, регистрирует фиктивные разводы. С другой стороны, есть множество нуждающихся, кому субсидий по разным причинам не досталось. Как, по вашему мнению, можно сделать субсидирование справедливым и эффективным?

– Во-первых, у каждой субсидии должны быть ФИО и адрес. Во-вторых, система должна быть открытой и прозрачной. Когда мы вливаем огромные миллиарды для поддержания определенных сегментов общества, конечный бенефициар этих субсидий непонятен. А если субсидирование персональное, а система прозрачная, поддержку получают действительно те, кому она необходима.

Например, чтобы сделать распределение льготных кредитов по программе «Бақытты отбасы» прозрачным, мы публикуем у себя на сайте фамилии и имена получателей этих займов. Каждый участник программы, подписывая кредитный договор, даёт своё согласие на размещение своих данных – не было ни одного отказа. Людям не стыдно публиковать свою фамилию, если они на самом деле нуждаются в жилье. При формировании центра по обеспечению первым жильем мы тоже будем размещать подобные списки.

Перекос должен нивелироваться через цифровизацию, чтобы достоверную информацию о доходах и наличии активов можно было получить онлайн. Со временем, думаю, мы добьемся всеобщего декларирования доходов и тогда увидим реальные масштабы нуждающихся в поддержке из бюджета.

Сейчас же возможны ошибки, в том числе и технические, из-за того, что есть теневой рынок труда, много возможностей скрывать свои настоящие активы. Но в целом общество зреет. Если поколение 70-х до сих пор считает, что взять у государства то, на что морально не имеешь права, это норма или даже заслуга, то молодежь относится к этим вопросам более обдуманно.