Динамика цен на жилье в Казахстане в последние несколько месяцев устойчиво превышает инфляцию. По итогам января – апреля 2021 года новое жилье (первичный рынок) дорожает на 8,2% г/г при накопленной годовой инфляции 7,2%. Рост цен на вторичном рынке превышает потребительскую инфляцию почти втрое – на 21,2%.

Причины сложившейся ситуации – в диспропорциях, вызванных стимулированием спроса со стороны государственных и поддерживаемых госсектором ипотечных программ. В последние несколько лет спрос на этом рынке опережает предложение. Например, в 2018–2020 годах (период активизации ипотечных программ с участием государства) объём ипотечного портфеля в РК вырос на 82%, тогда как инвестиции в жилищное строительство – на 63%, объёмы ввода жилья – на 22%, а весь жилищный фонд – на 4,7%, показывает анализ официальной статистики, проведенный Kursiv Research.

Несмотря на разогрев рынка, который стимулировали власти РК в последние два года, уровень обеспеченности жильем вырос менее чем на 1 п. п. и по итогам 2020-го составляет 22,6 кв. м на одного жителя страны, заметно отставая от поставленной властями цели – 30 кв. м.

Стройка недорогая

Рост цен на жилье – процесс, демонстрирующий, что в экономике существует стабильный спрос на такой класс активов, как недвижимость, и что общие перспективы развития экономики видятся скорее как позитивные. Динамика цен в диапазоне между 0 и уровнем инфляции свидетельствует о том, что рынок стабилен.

Индекс цен на жилье выше уровня потребительской инфляции свидетельствует, что рынок выходит из нормального состояния. Конечная цена квадрата может увеличиваться из-за удорожания стройматериалов, роста стоимости труда или ставок по кредитам застройщикам, но дело может быть и в повышенном спросе. Если при неизменной стоимости факторов производства цены растут выше инфляции (то есть по положительной реальной ставке), складываются условия для того, чтобы жилье становилось объектом спекулятивных инвестиций. Люди начинают рассматривать жилье как краткосрочную или среднесрочную инвестицию.

В течение 2018–2020 годов казахстанский рынок жилья демонстрировал переход из фазы стабильного роста к нагреву. Если в январе – апреле 2018-го при инфляции 6,6% г/г цены на первичку показывали рост на 1,9%, при этом вторичка дешевела на 1,3%, а аренда росла на 3,6%, то в аналогичный период 2021 года при инфляции 7,2% первичка росла на 8,2%, вторичка – на 21,2%, аренда – на 10,6%.

Официальная версия связывает нынешнее удорожание жилья с увеличением стоимости стройматериалов, вес которых в издержках на строительство составляет примерно 50%.

«Рост цен на отечественные стройматериалы за январь – апрель составил 16%, – объяснял в конце мая председатель Агентства РК по защите и развитию конкуренции Серик Жумангарин. – Есть отдельная статистика: это материалы, приобретаемые строительными компаниями. По данным самих стройкомпаний, рост цен составил полпроцента».

Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам РК (БНС АСПР РК) по итогам января – апреля 2021-го фиксировало рост цен в строительстве на 0,4%, годом ранее цены упали на 1,1%. Резкого роста стоимости земли или фондирования для застройщиков в последний год также не наблюдалось.

Это значит, что со стороны предложения импульс роста цен был незначительным.

Ипотека на разгоне

Более явное влияние фиксируется со стороны спроса. В 2018–2020 годах правительство и Национальный банк РК запустили серию программ по субсидированию ипотеки: во второй половине 2018 года начали действовать программы «7-20-25» и «Баспана Хит», в 2019–2020 годах запустил несколько дополнительных льготных программ Отбасы банк (бывший Жилстройсбербанк Казахстана).

Все эти программы предусматривали применение льготных ставок, которые были ниже безрисковой ставки: например, при базовой ставке на уровне 9–10% по программе «7-20-25» номинальная ставка ипотечного кредита составляла 7%, а по программе «Шанырак» – 5%.

Если на конец 2018 года суммарный вес ипотечных активов ЖССБ, оператора «7-20-25» «Баспаны» (в 2020-м эта ипотечная компания вошла в Казахстанский фонд устойчивости, КФУ) и Казахстанской ипотечной компании (ныне Казахстанская жилищная компания) соответствовал 78% всего ипотечного портфеля, то на конец 2020-го – 81%.

Результатом государственного вмешательства также стало постепенное снижение ставок по ипотеке: с августа 2018-го средняя ставка по ипотеке в РК ниже уровня базовой ставки. В ноябре 2020-го разрыв был рекордным и составлял 2,1 п. п. Минимальные ограничения для заемщиков по основным ипотечным программам сформировали устойчивый высокий спрос на продукт.

Как итог, ипотечный портфель увеличился в 2018–2020 годах на 82%, причём в последние два года портфель рос соответственно на 36 и 34% в год. Импульсы государственных ипотечных программ заметны на кривой цен: рост цен на первичное жилье отмечался осенью 2018-го после запуска «7-20-25».

Прибавлять цены начали и после старта выдачи части пенсионных накоплений на цели улучшения жилищных условий: с января по май 2021 года на спецсчета были направлены из Единого накопительного пенсионного фонда 1,3 трлн тенге, которые пошли на покупку жилья в ипотеку или за полный расчет, а также на обслуживание действующих ипотечных займов. В результате цены первички и вторички в январе подскочили на 4 и 7% м/м соответственно, это самый стремительный месячный рост за последние три года.

Сопоставимо с ипотечным портфелем вырос объём инвестиций в жилищное строительство за 2018–2020 годы – на 63%, до 1,96 трлн тенге. Однако темпы роста ввода нового жилья увеличились лишь на 22%. Жилищный фонд с 2018-го вырос всего на 5%, а с 2010-го – на 31%.

Ещё теплее

Рынок нагревается, но ещё далек от перегрева. В течение последних двух лет отношение ипотечного портфеля к ВВП выросло с 2,1 до 3,4%. Для сравнения: перед кризисом 2008–2009 годов этот показатель доходил до 6,7% к ВВП. В странах с более развитым жилищным кредитом этот показатель доходит до 20–30%, а на развитых рынках – до 100%.

Вслед за ростом цен расширилось предложение, в особенности на вторичном рынке. Количество сделок купли-продажи жилья: если за весь 2019 год (последний год, когда действовали программы, но не вводились карантины) было заключено 320 тыс. сделок, то в первые четыре месяца 2021-го – 175 тыс. сделок.

Власти посылают сигналы о том, что перегревать рынок не намерены. В минувшем мае председатель Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова заявила о сворачивании в перспективе до 2023 года участия Национального банка РК во всех программах льготного финансирования, включая ипотечные. По её словам, «Баспана Хит» завершится в 2021 году, а программа «7-20-25» – в 2022-м.

Многие восприняли это заявление как решение Нур-Султана отказаться от стимулирования спроса на жилье через ипотеку в целом, но это не так. Во-первых, о сворачивании активности НБ РК в программах стимулирования экономики в целом и выходе из таких программ начиная с 2023 года речь шла в Стратегии денежно-кредитной политики, которую Нацбанк опубликовал в марте. Во-вторых, в версии программы «7-20-25», принятой в мае 2018 года, было зафиксировано, что 2020 год – последний, когда оператор программы (на тот момент «Баспана», сейчас КФУ) привлекает финансирование, выпуская и размещая облигации и выкупая права требования по ипотечным займам банков, а банки выдают льготные займы.

Основную тяжесть льготного финансирования ипотеки в последние годы несёт Отбасы банк, ипотечные активы по балансу которого на конец 2020 года составляли 56% ко всему ипотечному портфелю РК. Его долгосрочные планы неагрессивны. В действующей стратегии банка (принята в сентябре 2021-го) к 2023 году планируется довести вес портфеля Отбасы банка ко всем ипотечным активам БВУ и ипотечных организаций до 36%.

Все это означает, что рынок по инерции будет набирать обороты ещё два-три года, причём темпы роста портфеля снизятся (основная часть ипотечных кредитов выдана, возможность воспользоваться ипотекой получили, пожалуй, все, кто мог), двигаться к насыщению, которое на текущем этапе наступит на уровне 4–5% к ВВП и будет сдерживаться низким уровнем большей части зарплат в экономике.

Проблема не решена

Чтобы очертить векторы возможного развития ситуации, следует вернуться в начальный период активизации ипотечных программ. Ипотека в последние несколько лет была инструментом выполнения цели, поставленной первым президентом Нурсултаном Назарбаевым в послании-2018.

«Обеспеченность жильем на одного жителя выросла в последние десять лет на 30% и составляет сегодня 21,6 кв. м. Необходимо довести этот показатель в 2030 году до 30 кв. м», – поручил Назарбаев.

В марте 2018-го были презентованы «Пять президентских инициатив», первой из которых была программа «7-20-25».

Прошло три года, в сектор жилстроя через ипотечный канал дополнительно закачаны несколько сотен миллиардов тенге, но к реализации цели пока удалось приблизиться лишь незначительно. Если в 2018 году уровень обеспеченности жильем в РК составлял 21,9 кв. м, то по итогам 2020-го он был 22,6 кв. м – продвижение на 0,7 кв. м, причём низкие темпы наблюдаются как в городе (+0,8 кв. м), так и в сельской местности (+0,7 кв. м).

Темп явно недостаточный для достижения цели к 2030 году.

В ближайшие годы проблема станет ещё острее, поскольку урбанизация идёт значительно активнее расширения жилищного фонда в городах: в 2018–2020 годах доля городского населения выросла почти на 1 п. п. – с 58,2 до 59,1%.

В последние десять лет население казахстанских городов росло в среднем примерно на 200 тыс. человек в год (сельское – на 46 тыс.). Нагрузка на многоквартирный жилищный фонд в городах возрастает, при этом около 77% этого фонда – жилье, построенное в советский период.

Если государственные жилищные программы завершатся, так и не приблизившись к цели 30 кв. м на человека, правительству придётся либо продлевать льготную ипотеку, либо переносить акцент на арендное жилье. Оба варианта предполагают активные капвложения государства.

Другая проблема – износ жилья в сельской местности, где население преимущественно решает жилищные проблемы своими силами. В среднем в РК население вводит самостоятельно 42% жилья (2020), причём в городах с развитым строительством многоквартирных домов (Нур-Султан, Алматы, Караганда) эта доля находится в диапазоне 3–30%, а в центрах аграрных регионов – 65–80%; пиковое значение фиксируется в Кызылорде, где население возводит 19 «квадратов» жилой площади из 20 (95%). Всего лишь в семи регионах из 17 компании строят больше 50% вводимого жилья. Советский фонд в сельской местности составляет от 61% (индивидуальное жилье) до 86% (многоквартирное).

Достичь крупных объёмов жилищного строительства в формате многоквартирных домов в большей части страны, используя рыночные стимулы, как показывает практика, крайне сложно. Это значит, что основные усилия должны быть направлены на стимулы для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за счёт граждан.

В первую очередь необходимо подготовить инфраструктуру участков под ИЖС и предусмотреть форматы её бесплатной (либо в рассрочку) передачи собственникам земельных участков (формат был опробован в 2017–2019 годах, потрачено около 130 млрд, инженерные сети подведены к 129 тыс. участков), а также рассмотреть механизм поддержки наименее обеспеченных групп населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий в сельской местности. Одним из таких механизмов может быть однократная субсидия на приобретение технических условий для подключения к газовым, канализационным и электрическим сетям.