2022 год может стать первым за десятилетие, когда объёмы ввода в эксплуатацию жилья в стране уменьшатся. Причина – в ограничении застройки мегаполисов из-за неготовности инженерной инфраструктуры. Участники рынка прогнозируют, что такой подход приведет к новому скачку цен на жилые «квадраты».

«В текущем году акиматами города Астаны запланирован ввод жилья в объёме 2 млн кв. м, города Алматы – 1,5 млн кв. м жилья за счёт всех источников финансирования», – сообщили «Курсиву» в Министерстве индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) РК.

Для Астаны и Алматы это соответственно на 36% и 43% меньше показателей прошлого года. Примерно столько жилья в мегаполисах строители сдавали шесть-семь лет назад.

Как менялся правительственный вектор

С начала 2018 года все решения в области строительства жилья в Казахстане были нацелены на выполнение поручения президента Назарбаева к 2030 году достичь показателя обеспеченности жильем на одного человека 30 кв. м.

«Чтобы успешно выполнить эту задачу, нам необходимо создать условия для увеличения ежегодного объёма ввода жилья. Предполагается, что будут максимально задействованы все рычаги, в том числе возможности частных застройщиков и банковский сектор», – рассказывал тогда председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИР РК (ныне замакима Кызылординской области) Мархабат Жайымбетов.

«Все рычаги» МИР (ныне МИИР) видел в запуске льготной ипотеки «7–20–25» и дополнительном финансировании программы «Нурлы жер», лишь вскользь упоминая инвестиции в строительство инженерных коммуникаций.

Ипотечная госпрограмма стимулировала спрос – за 2018–2021 годы объём ипотечного портфеля в РК увеличился в 2,5 раза, а объёмы ввода жилья – на 35,8%. Растущие объёмы строительства, не поддержанные столь же активным развитием инженерной и социальной инфраструктуры, постепенно привели к критической нехватке этой инфраструктуры.

«На сегодня ряд регионов уже испытывают дефицит инженерной инфраструктуры, питьевой воды, тепло- и электроснабжения, отведения канализационных и ливневых стоков, сохраняется также дефицит энергоисточников, отсутствуют свободные земельные участки для размещения объектов социальной инфраструктуры», – подтвердил «Курсиву» вице-министр индустрии и инфраструктурного развития РК Еркебулан Дауылбаев.

В результате в начале 2022 года уже президент Токаев поручил вводить жилье по мере готовности инженерно-коммуникационной инфраструктуры. Из-за этого годовые планы ввода жилья в активно развивающихся мегаполисах пришлось существенно снизить.

Экстренное решение вопроса с инфраструктурой выглядит как «работа по заделыванию дыр», отмечал в мае 2022-го в комментариях «Курсиву» директор и главный архитектор бюро Ink Architects Нурлан Камитов: «Есть проблема в явной нехватке инженерной инфраструктуры и всех социальных объектов, особенно школ. Но, если посмотреть правде в глаза, эта проблема обозначилась уже давно. Она была известна как минимум 8–10 лет назад».

Столичный бум

Астана переживает бурное развитие. Численность населения мегаполиса в 2021 году превысила 1,2 млн, на 10 лет опередив прогнозы, заложенные в Генплане, – к такой цифре столица должна была подойти лишь к 2030 году. Новые прогнозы предполагают, что к 2030 году Астана перешагнет порог 2 млн жителей, сообщают аналитики Cushman & Wakefield.

Население города за последнюю пятилетку в среднем росло на 5%, а жилищный фонд чуть быстрее – на 6% в год, разогнавшись до максимума в 2021 году (+11%, или 3,14 млн кв. м).

В 2022 году МИИР ограничил ввод в эксплуатацию жилья в столице двумя миллионами «квадратов» с ежегодным приростом до 10% «ввиду отсутствия свободных земельных площадей и необходимой инфраструктуры в связи с интенсивной застройкой в последние годы».

Столичный акимат такое ограничение принял: «На сегодняшний день плановое значение ввода жилья в 2022 году составляет 2 млн кв. м по городу Астане. Касательно плановых значений ввода жилья в будущие годы, они будут представлены центральным исполнительным органом с учетом готовности инженерно-коммуникационной инфраструктуры», – подтвердил заместитель руководителя ГУ «Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Астаны» Нурхан Серикбаев.

С учетом ограниченных объёмов ввода жилья, а также выбытия старого жилья, за период 2022–2030 годов жилой фонд столицы, по расчетам Cushman & Wakefield, может вырасти на 64%, а население – на 53%. То есть обеспеченность жильем на столичном рынке недвижимости, даже несмотря на ограничения, продолжит расти.

Но цены это не сдержит, полагает старший консультант Colliers Kazakhstan Ануар Хусаи­нов. «Ограничение на ввод жилья – это жесткое искусственное ограничение для застройщиков. При текущем уровне спроса на жилье они могут повысить цены, не потеряв своих клиентов. Хотя в Астане спрос ниже, чем в Алматы, он все равно полностью поглощает рыночное предложение», – прокомментировал он.

Дефицит в квадрате

Если население Астаны за последнюю пятилетку в среднем увеличивалось на 53,4 тыс. человек в год, то в Алматы – почти в 1,5 раза больше, на 70 тыс. человек в год. Только за 2021 год население южного мегаполиса выросло на 124,2 тыс. человек. Для сравнения: это больше, чем проживает в Конаеве и Риддере, вместе взятых. А к 2030 году, по прогнозу Центра развития трудовых ресурсов, население Алматы может превысить 3 млн человек.

Тем не менее плановый объём ввода жилья в эксплуатацию для самого крупного мегаполиса страны МИИР установил ещё ниже, чем для Астаны, – 1,5 млн кв. м в 2022 году.

«МИИР было принято предложение акимата города Алматы по снижению в 2022 году плана по вводу жилья до 1,5 млн кв. м с постепенным ежегодным приростом с 2023 года до 10%», – подтвердил замруководителя Управления городского планирования и урбанистики города Алматы (УГПиУ) Еркебулан Сембаев. Причины ограничений все те же – отсутствие свободных земель и инфраструктуры.

За последнюю пятилетку средние темпы роста населения мегаполиса (+4% в год) и без того вдвое опережали средние темпы роста жилого фонда (+2% в год). С учетом новых ограничений этот разрыв между объёмами ввода жилья и ростом населения будет только нарастать. По прогнозам Cushman & Wakefield, за период 2022–2030 годов население южной столицы увеличится на 37%, а жилой фонд – лишь на 29%.

Такая тенденция, по мнению опрошенных «Курсивом» риелторов, в краткосрочной перспективе приведет к сохранению уже взлетевших цен на недвижимость, а в долгосрочной поддержит дальнейший рост стоимости жилых «квадратов» как минимум на уровень инфляции.

«Снижение объёма ввода новых жилых проектов будет удерживать текущие цены при условии сохранения стабильного спроса», – считает ведущий специалист по недвижимости алматинского агентства Ria Light Александр Бикетов.

«Основная цель сокращения ввода жилья в эксплуатацию, на мой взгляд, удержать уже взлетевшие цены на нынешнем уровне, – соглашается с коллегой президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Пак. Он добавляет: – Застройщики вынуждены снижать объёмы строительства. И в целом это вызовет рост цен. Но рост не будет взрывным – в рамках обычной инфляции. Цены на вторичном рынке тоже поднимутся, так как часть клиентов уже переориентировались на вторичное жилье».

Руководитель Cushman & Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева поясняет, что цены на недвижимость будут расти «по мере поглощения строящегося жилья, подпитывая спрос на арендное жилье в средне- и долгосрочной перспективе». По мнению эксперта, это будет способствовать росту спроса на малоформатные квартиры и постепенному сокращению средней площади вводимых квартир. Кроме того, ещё больше усилит спрос и будет способствовать росту цен внедрение на рынке широких ипотечных программ, не ориентированных на узкие группы населения.

Судя по данным Бюро нацстатистики, по итогам девяти месяцев в Алматы уже введено в эксплуатацию 1,51 млн кв. м жилых зданий (на 10% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года). Объём ввода жилья в Астане – 1,83 млн кв. м жилых зданий (–12% к аналогичному показателю). С высокой вероятностью такого значительного снижения объёмов ввода жилья в этих мегаполисах, как сообщает МИИР, не случится. Но ожидания по росту цен на «жилые» квадраты уже сформированы.