Загородные дома, спрос на которые вырос во время пандемии, теряют позиции. Большинство наших соотечественников стремятся в города, а индивидуальное жилье – выбор тех, кому городские квартиры не по карману, либо немногочисленных обеспеченных казахстанцев, создаю­щих «родовое гнездо».

Более 91% из почти тысячи казахстанцев, опрошенных Центром социологических исследований Kursiv Research в мае текущего года, сообщили, что не имеют дачи или загородного дома, помимо основной недвижимости в городе. Среди 8,8% тех, у кого все же есть загородный дом, две трети – собственники дач или сельских домов, где выращивают овощи и фрукты, иногда отдыхают с семьей или друзьями. Владеть загородным коттеджем или виллой как вторым домом могут позволить себе менее 3% из всех опрошенных казахстанцев.

Загород поближе к мегаполису

«Загородная недвижимость в Казахстане не особо популярна», – говорит президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Александр Пак.

«Такова специфика нашего региона. Очень большие площади занимает частный сектор. И люди, наоборот, оттуда стремятся в города», – добавляет вице-президент ОАРК Лариса Степаненко.

По словам опрошенных «Курсивом» риелторов, объёмы продаж домов и загородных дач не превышают 3–5% в общем объёме продаж недвижимости. Причём существенная доля покупателей таких домов – внутренние мигранты, которые едут из регионов в большие города, но не имеют
возможности купить квартиру в мегаполисе. Они подыскивают для собственного проживания жилье, снабженное газом и электричеством, поближе к городу, желательно с возможностью прописки. Зачас­тую это дома в бывших дачных посёлках, которые уже вошли или могут в ближайшее время войти в состав мегаполиса.

Если судить по объявлениям о продаже жилья на кrisha.kz, половина всей загородной недвижимости сосредоточена в южных регионах страны и рядом с мегаполисами. Закономерно, что самая большая доля загородных домов (каждый пятый в стране) продается вблизи южного мегаполиса – в Алматинской области. Среди других лидеров по количеству индивидуальных
жилых домов на продажу – Акмолинская и Жамбылская области.

Советское наследство или родовое гнездо

Казахстанцы, которые все же имеют второй дом за городом, делятся на две категории, следует из данных опроса Kursiv Research и ответов риелторов. Первая – это люди с достатком не выше среднего, которые кроме городской квартиры владеют дачами либо недорогими домами в сельской местности. Вторая – семьи с высоким доходом, имеющие в собственности
первоклассные загородные дома. Первая, бюджетная категория – самая многочисленная. Её костяк составляют те, кому дом либо дача достались по наследству от старших родственников. В период пандемии эту категорию пополнили горожане, оценившие преимущество загородного участка перед городской квартирой.

Такие собственники посещают свои дома несколько раз в неделю (29,7%), по выходным (21,7%) или во время отпуска (18%), а некоторые из них и вовсе забросили свой загородный дом (5,3%), следует из результатов опроса Kursiv Research.

Вторая, премиальная категория – немногочисленна. Дома класса бизнес и элит чаще покупают для постоянного проживания с семьей, говорят риелторы.

«С квартир съезжают, начинают их сдавать в аренду, а на постоянное место жительства переезжают в частный дом», – поясняет Лариса Степаненко.

Среди главных преимуществ второго загородного дома такие покупатели называют возможность иметь более просторное жилье с большим количеством спален, а также отсутствие проблем с парковкой личных автомобилей.

Газоны VS помидоры

«Отношение казахстанцев к загородному дому/даче за последние 15–20 лет кардинально изменилось. Если раньше на загородных участках в основном выращивали помидоры и картошку, то сейчас за город едут отдохнуть, не слишком утруждая себя сельхозработами. Вместо помидоров – газоны, шезлонги и беседки», – рассказывает о смене тренда в этом секторе недвижимости Лариса Степаненко.

Тем не менее, судя по опросу Центра социологических исследований Kursiv Research, возможность разбить грядки и посадить плодоносящие деревья на своём участке остается веским доводом для владения загородным домом. Более 57% респондентов сообщили, что выращивание овощей и фруктов для себя и своей семьи – основная цель использования загородной недвижимости. На втором и третьем местах по частоте ответов – отдых с семьей (33%) или друзьями (17,8%) (по условиям опроса респонденты могли выбрать несколько вариантов ответа).

Примерно каждый десятый владелец загородного дома ценит его за возможность приготовить пищу на открытом огне (11,9%) или сбежать от городской суеты и подышать свежим воздухом (10,3%). А 7,9% опрошенных казахстанцев считают важной возможность разбить на собственном участке газоны и цветники. Реже владельцы загородной недвижимости используют её, чтобы выращивать там животных и птицу для своей семьи (4,9%) либо для продажи (0,9%), а также чтобы выращивать на продажу овощи и фрукты (2,3%). Есть и те, кто фактически забросил свои загородные дома. «10 лет не посещал», «20 лет не езжу – ненавижу», «просто приезжаю проверить – все ли нормально», – говорят они.

Цена свежего воздуха

Цены на загородные дома, судя по данным krisha.kz, в зависимости от локации и состояния, могут различаться на два порядка – от 300–500 тыс. тенге до нескольких миллиардов тенге. К примеру, за 300–500 тыс. можно купить дом на 40–50 «квадратов» с участком, баней и гаражом в ВКО, Костанайской или Жетысуской областях, но в очень плохом состоянии. Большинство покупателей из бюджетной категории, по словам риелторов, ищут загородные дома на 100–150 «квадратов» по цене 30–50 млн тенге. За эту цену, к примеру, можно приобрести дом 2022 года постройки с центральным водоснабжением, электричеством, газом, мебелью, бытовой техникой, парковкой для авто и небольшим участком в получасе езды от Алматы.

Цены на качественные загородные дома площадью 250–300 и более «квадратов» начинаются от 150–200 млн тенге. Но такие объекты покупают в десятки раз реже, чем бюджетные, говорит Лариса Степаненко. Сделки с домами на 500–800 кв. м и вовсе единичны, а цены таких объектов могут достигать нескольких миллиардов тенге.

К примеру, в Акмолинской области за 800 млн тенге на продажу выставлен трёхэтажный дом площадью 555 кв. м, расположенный на участке в 20 соток, с дизайнерским ремонтом, премиальной мебелью, сауной, караоке и зоной барбекю. В Алматинской области 20-комнатный жилой дом площадью 1800 «квадратов» на 600 сотках земли в коттеджном городке Талгарского района оценили в 2 млрд тенге. Этот объект, на территории которого высажены сотни грецких орехов и елей, есть бассейн, баня и сауна, находится в залоге у банка, поэтому информация о нём размещена в открытых источниках.

Большинство объектов по-настоя­щему премиальной недвижимости риелторы реализуют через закрытые каналы продаж, а их цена вполне может быть сопоставима с ценой родового поместья на московской Рублевке – семь и более миллиардов тенге.

В общем тренде

Всплеск интереса к загородной недвижимости в 2020–2021 годах обеспечила пандемия, а также возможность использования пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий.

«Пандемия показала пре­имущество наличия земельного участка, где можно быть на природе, а не в ограниченном пространстве. Количество сделок выросло на 30–40%. Сделки активно проходили именно в секторе дачных участков и с теми объектами, которые попадают под условия
ипотечных программ», – вспоминает Лариса Степаненко.

У Александра Пака другое мнение:

«На фоне пандемии резко возрос спрос на таунхаусы, но не на дома. Люди, проживавшие в квартирах, не готовы кардинально менять свой образ жизни. А таунхаус – это что-то среднее
между домом и квартирой».

Независимый столичный риелтор Арман Абденов говорит о том же:

«В основном люди ищут дома в коттеджных посёлках с развитой инфраструктурой и городскими инженерными сетями. Другой загородной недвижимостью интересуются очень редко».

В 2023 году восходящий загородный тренд сменил направление. Как и в других секторах недвижимости, с отменой доступных ипотечных программ и снижением покупательской способности спрос на загородные дома начал снижаться, отмечает Лариса Степаненко.

«За городом продаю единичные объекты. Общая тенденция – спрос падает», – говорит другой алматинский риелтор.

Единственная категория казахстанцев, которая по-прежнему поддерживает спрос на загородные дома – те, кому городское жилье не по карману.

«Первичная недвижимость сейчас не всем доступна по многим причинам – это и высокая стартовая цена, и большие коммунальные/эксплуа­тационные платежи. Благодаря невысокой коммуналке вторичное жилье остается востребованным, но и на него цены растут. Поэтому дома экономкласса в частном секторе (пресловутые дачи, где есть прописка, свет и тепло) покупают с большим удовольствием. Тем более, что садовый участок ещё и подспорье для семейного бюджета в плане выращивания сельхозпродукции», – резюмирует Лариса Степаненко.