За минувший год объём рынка офисов высшего класса А в Астане вырос на внушительные 6%. Этот сегмент коммерческой недвижимости эксперты считают наиболее перспективным и востребованным на рынке. Рассказываем, почему девелоперы и арендаторы делают ставку на премиальные офисные проекты.

Конкурентный рынок

Рынок астанинских офисов довольно молодой — фактически он начал формироваться лишь четверть века назад. Когда Астана получила столичный статус, сюда из Алматы были переведены головные офисы крупных организаций, правительственных компаний и представительства международных фирм.

В старых районах города (на правом берегу) под офисы переоборудовали здания советского периода и первые этажи жилых домов. Но такие решения не подходили международным и правительственным компаниям. В результате на левом берегу постепенно сформировался новый административный центр города, где разместились десятки современных офисных зданий.

Но, несмотря на столичный статус, даже новым бизнес-центрам Астаны по-прежнему приходится конкурировать с лучшими алматинскими проектами, отмечает руководитель Cushman & Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева.

«Когда компания-арендатор ищет локацию для размещения офиса (особенно если это международный игрок), она, как правило, выбирает между Алматы и Астаной. Поэтому астанинским бизнес-центрам нужно не только дать клиенту лучшее предложение на местном рынке, но и отстоять звание делового административного города, который может предложить бизнесу клиента нечто нужное, достойное и полезное», — говорит эксперт.

Это стимулирует столичный рынок расти качественно и создавать офисные проекты, соответствующие мировым стандартам. В Астане к первоклассным офисным объектам эксперты, в первую очередь, относят 30-этажный бизнес-центр в многофункциональном комплексе Talan Towers и недавно введенный в эксплуатацию бизнес-центр «Абу Даби Плаза» (ADP), разместившийся в двух башнях крупнейшего многофункционального комплекса в Казахстане. Это проект-гигант по меркам столицы. Ввод в эксплуатацию «Абу Даби Плаза» увеличил рынок качественных столичных офисов сразу на 6%, или 107,5 тыс. офисных кв. м. Для сравнения, это втрое больше площади здания Акорды.

«МФК Talan Towers и МФК «Абу Даби Плаза» – самые современные и уникальные для города объекты, которые можно сравнивать с международными примерами как по архитектуре, локации, технической оснащенности, так и по профессиональному управлению, и даже использованию зелёных стандартов при проектировании, строительстве и операционном управлении зданием», — считает директор, руководитель отдела брокериджа в Казахстане Lynks Property Management Яна Ефименко.

Классные особенности

Заходим в светлый холл «Абу Даби Плаза», который пронизывают золотистые солнечные лучи. Такой же приятный естественный свет в переговорной и на каждом рабочем месте. Холодных сухих потоков воздуха от кондиционера не ощущается, как и изнуряющей жары от окон в жаркий безоблачный полдень. Воздух свежий, как после грозы, кругом живые растения и декоративные деревья — будто сидишь в тёплый день в парке, а не внутри рабочего помещения. Таков собирательный образ офисных зданий высшего класса А, в которых удалось побывать корреспонденту «Курсива».

Комфортная рабочая атмосфера в таких бизнес-центрах создается за счёт использования энергоэффективных материалов фасадов, качественной внутренней отделки, инженерии и интеллектуальных систем управления зданием. К примеру, в офисных помещениях «Абу Даби Плаза» акустические полы и потолки избавляют от посторонних шумов, четырёхэтапная фильтрация воздуха устраняет запахи, увлажняет и очищает воздух от пыли и аллергенов, а панорамные окна кроме шикарного вида на город с высоты птичьего полёта обеспечивают рабочие места естественным светом.

В Talan Towers ко всему вышеперечисленному комфорта добавляет бодрящий аромат в кофе-зонах, уютные кафе, а также возможность воспользоваться телефонными будками для приватных разговоров или капсулами сна для восстановления сил. Подобные офисы мотивируют сотрудников проводить на работе больше времени, помогают дольше сохранять работоспособность, что в итоге повышает эффективность выполнения сотрудниками поставленных задач.

«Люди 80% времени проводят в зданиях, поэтому нужно сделать все, чтобы микроклимат там был комфортен для человека. К тому же пандемия научила нас, что при определенных температурных условиях и уровне влажности здоровье людей намного крепче, а производительность выше. Все новые бизнес-центры в лучших мировых практиках строятся с оглядкой на микроклимат и комфорт», — поясняет Гульшат Сариева.

«Достаточность свежего воздуха, температура в помещении с возможностью индивидуального управления в течение дня, качество уборки. Все это в результате влияет на сотрудников – их моральную и физическую работоспособность, качество их результатов», — подтверждает директор, руководитель отдела брокериджа в Казахстане Lynks Property Management Яна Ефименко.

Персонал – самый ценный ресурс большинства компаний. И в битве за кадры качество офиса играет не последнюю роль, уверена глава казахстанского офиса Cushman & Wakefield: «Те офисы, которые предлагают лучшие решения для работы сотрудников, становятся лидерами рынка».

Локация, локация, локация

Для любого премиального офисного проекта важно расположение в топовой локации, куда удобно добираться на любом виде транспорта и даже пешком.

«Транспортная доступность офиса — один из самых важных параметров. Для арендатора это означает, что сотрудники будут быстро добираться как до работы, так и до встреч с клиентами. Экономия времени на дорогу до работы и обратно — одна из причин, почему современное поколение хочет сохранить гибридный формат работы. Люди ценят время», — уверена Гульшат Сариева.

«Конечно, центр всегда пользуется спросом, — добавляет Яна Ефименко. — В качестве удачных примеров расположения офисных зданий в Астане я бы назвала тот же «Aбу Даби Плаза», а также Sat Tower. Несмотря на ожидания, район Экспо все ещё не пользуется выдающейся популярностью. Некоторые локации города, я считаю недооцененными, например, микрорайон Акбулак-3 рядом с крупными автомагистралями, где расположился БЦ ERZO».

Город в городе

Как правило, премиальные офисные здания находятся в окружении развитой городской инфраструктуры — торговых комплексов, кафе и ресторанов, парков и прогулочных аллей, создающих благоприятный фон для резидентов офисных пространств.

«Очень важна близость и качество объектов ежедневного посещения для оптимального планирования дня: спортзал, точки общественного питания разных сегментов, супермаркет, аптека, отели/гостиницы для размещения командированных коллег», — перечисляет Яна Ефименко.

Если качественной инфраструктуры недостаточно, девелоперы создают её в рамках своих проектов, возводя многофункциональные комплексы (МФК).

«Многофункциональные комплексы – это, в основном, объекты высокого класса, ориентированные на соответствующий состав арендаторов. Таким пользователям необходима синергия – наличие высококлассного отеля для приёма гостей и командировочных, апартаментов для проживания сотрудников, ресторанов и прочих зон для проведения неформальных встреч. Это практика крупных городов, больших экономик. И это работает. Для компаний, которые ценят время, экосистема город в городе — отличное решение», — рассказывает Гульшат Сариева.

«Во-первых, МФК — это экономия времени, самого ценного, что у нас есть, — соглашается Яна Ефименко. — Во-вторых, комфорт: не нужно думать, как построить свой маршрут, тратить время на дорогу, иногда отказываясь от дел, не вписывающихся в маршрут. В-третьих, это экологичность: если вы сокращаете свои передвижения, то экономите время, деньги, энергию».

Эксперт приводит примеры удачных столичных решений с этой точки зрения – «Aбу Даби Плаза», Talan Towers, БЦ Москва. Внутри этих объектов есть все необходимое для удовлетворения повседневных потребностей резидентов.

Приятные бонусы

Ещё одна особенность большинства премиальных офисных зданий — свободная планировка. Такой подход позволяет арендаторам сделать ремонт и планировку под свои задачи и потребности и привнести в оформление свой корпоративный дух. Одни используют фирменные цвета в интерьере, другие делают оригинальное оформление и дают уникальные названия переговорным комнатам, третьи наносят мотивирующие надписи на стены.

«В редких случаях спланированный кем-то офис будет удобен для следующего пользователя. Компании так или иначе стараются организовать офисные пространства под свои потребности, чтобы повысить эффективность работы своих сотрудников», — отмечает эксперт Cushman & Wakefield.

«Мы готовы предложить помещения как в черновой отделке, так и в чистовой, куда можно довольно быстро переехать. Кроме того, в нашем комплексе есть несколько опций гибких офисов для тех компаний, которым важно иметь возможность быстро вырасти или же, наоборот, временно сократиться без потери времени на переделку офиса и ненужных затрат», — рассказывает директор по аренде Aldar EuroAsia Property Management Асель Алимусина.

Среди других приятных бонусов премиальных офисных проектов эксперты называют профессионализм и клиентоориентированность управляющих компаний, возможность доступа для арендаторов 24/7, надёжный высокоскоростной интернет и наличие удобной парковки.

«Парковка желательна подземная, в климате Астаны она очень востребована как зимой, так и летом», — поясняет Яна Ефименко.

В столице Казахстана у резидентов премиальных офисов есть ещё одно преимущество — нахождение в пределах МФЦА. Бизнесу арендаторов, в первую очередь международных компаний, это даёт налоговые льготы и возможность работы в понятном им правовом поле – по английскому праву.

«Зеленый» тренд

Важный тренд, который не может игнорировать ни один современный девелоперский проект — соответствие зеленым стандартам.

«Здания являются лидером по загрязнению – если учитывать весь жизненный цикл, на них приходится до 40%. Поэтому важно, что на рынке Астаны уже есть объекты, учитывающие многолетние перспективы, готовые нести свою долю ответственности за состояние окружающей среды. Именно такие объекты чаще выбирают международные компании», — говорит Яна Ефименко.

«По мере климатических изменений, которые мы наблюдаем во всех крупных городах, энергоэффективность зданий будет выходить на первое место. Если игнорировать этот вопрос сейчас, в будущем здания очень быстро потеряют свою привлекательность на рынке», — отмечает Гульшат Сариева.

Эксперт добавляет, что в 2024 году регулятор финансового рынка планирует провести стресс-тестирование банковских активов (возможно, в том числе БЦ, в которые инвестировали заемщики, и БЦ, находящихся в залогах у банков) по климатическим рискам.

«Вполне вероятно, что здания, которые не будут соответствовать зеленым стандартам, получат brown discounts (переоценку стоимости в зависимости от будущих экологических рисков), а экологичные здания финансовый рынок будет классифицировать с «зеленой премией». Поэтому даже те компании, которые уже имеют «зеленые» сертификаты, будут стараться повышать свою экологичность и устойчивость к климатическим рискам», — резюмирует глава офиса Cushman & Wakefield в Казахстане.

Именно здания класса А соответствуют тем критериям, которые эксперты рынка называют основными при выборе офиса арендаторами — удобная локация, отличная внешняя инфраструктура, эргономичные планировки, хороший воздухообмен и возможность контролировать микроклимат в каждом помещении и безопасность. Поэтому такие здания в Казахстане демонстрируют стабильно высокий спрос.

«В 2023 году выросло число запросов от компаний с иностранным участием, либо полностью иностранных компаний, намеревающихся открыть в Казахстане представительство либо дочернее предприятие. Такие компании, в первую очередь, ищут здания комфортные, с отличной внешней инфраструктурой. Конечно, для них важна локация, наличие профессиональных управленцев, зачастую — зона МФЦА и соответствие зданий «зеленым» требованиям. Большинство арендаторов понимают — объект более низкого класса по более низкой цене этим критериям соответствовать не будет», — уверена Яна Ефименко.