По мнению Агентства по защите и развитию конкуренции (АЗРК), строительные компании стали основными бенефициарами господдержки, направленной на стимулирование спроса на жилищном рынке. Речь идёт о 3,6 трлн тенге, поступивших на рынок жилья с 2019 года от реализации программ «7-20-25», «Баспана-Хит» и пенсионных накоплений.

Эффективность этих социальных инициатив государства снижена из-за спекулятивного повышения цен на жилье застройщиками.

«За 3 года средняя стоимость одного квадратного метра первичного жилья увеличилась на 48,5% (с 290 до 430 тысяч тенге). При этом рост стоимости жилья не коррелируется с темпами роста цен на строительные материалы», – уверены в АЗРК.

Кроме спекуляций со стороны застройщиков на удорожание жилья повлияла неэффективная работа профильных государственных структур, следует из отчета АЗРК о состоянии конкуренции на рынке жилищного строительства за 2022 год.

Рассказываем, какие причины роста цен на жилье в стране озвучены в отчете, предназначенном для информирования президента и премьер-министра РК о состоянии конкуренции на рынке.

Высокая доля импортных стройматериалов

На стоимость жилья напрямую оказывает влияние рост цен на строительные материалы. Этот фактор особенно значим, учитывая сильную зависимость казахстанского рынка жилья от импортных строительных материалов с высокой добавленной стоимостью.

За пять лет объём производства отечественных строительных материалов вырос в два раза. Однако за счёт внутреннего производства покрывается потребность только в базовых материалах. Доля импорта строительных материалов практически не изменилась: если в 2017 году она составила 46%, то в конце 2021 года – 43%.

Теневой рынок долевого строительства

По оценке Агентства, из 7,5 млн квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию в 2021 году, разрешение выдано лишь на 2,1 млн, или 28%.

«Не менее половины жилья, построенного с привлечением средств дольщиков, реализовано в обход закона. Этот объём теневого рынка не охвачен ни гарантиями соблюдения прав дольщиков, ни государственным контролем. Он также выбыл из оборота в период реализации государственных ипотечных программ и использования пенсионных средств, что стало ещё одной причиной «взрывного» роста цен на недвижимость», – уверены в Агентстве.

Основной причиной сложившейся ситуации, по мнению АЗРК, стало отсутствие механизма контроля со стороны государства за соблюдением закона «О долевом участии в строительстве жилья». А именно, отсутствие проверки акиматами законности привлечения средств дольщиков тремя разрешенными способами: после возведения каркаса (с разрешения акимата); с привлечением займа банка (с разрешения акимата); при получении гарантии Единого оператора.

Другая озвученная причина – неэффективная работа Единого оператора в сфере жилищного строительства – АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК). Несмотря на то, что из трёх способов долевого строительства жилья получение гарантий КЖК является наиболее выгодным для застройщиков, из более чем 1 700 многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию по итогам 2021 года, только 72 дома, или 4%, получили гарантии КЖК. Такой низкий результат стал следствием затягивания оператором сроков рассмотрения заявок, взимания с застройщиков комиссии за выдачу гарантии (1% от суммы гарантии) и сборов за процедуру рассмотрения заявки (до 1 млн тенге), а также введение не предусмотренных законом дополнительных требований к застройщикам по опыту работы и финансовой устойчивости, навязывание услуги «своих» инжиниринговых организаций.

«В результате сложилась повсеместная практика привлечения средств дольщиков путём заключения «договоров бронирования», реализации квартир через неуполномоченные организации без разрешения акиматов или Единого оператора», – резюмируют в АЗРК.

Доминирование государства на рынке жилищного кредитования

Ещё одним значимым оператором государственной поддержки является Отбасы банк. Его основная задача – создание системы жилищных строительных сбережений и поддержание спроса на рынке жилья через льготное кредитование.

По состоянию на январь 2022 года кредитный портфель Отбасы банка составил 2,1 трлн тенге, или 60% от всего объёма ипотечных кредитов. При этом доля «гибридных» продуктов банка, подменяющих концепцию развития жилищных сбережений, составляет 83% от общего портфеля.

То есть вместо реализации системы жилищных строительных сбережений Отбасы банк, оперируя государственными средствами, фактически зашел на рынок коммерческого ипотечного кредитования, вытеснив с него частные финансовые структуры, делают вывод эксперты АЗРК.

Непрозрачные схемы распределения земельных участков

Основной способ выделения земельных участков, определенный Земельным кодексом, – торги (аукционы). Однако на практике местные исполнительные органы (МИО) проводят торги в исключительных случаях, предпочитая менее прозрачные схемы. К примеру, акимат Астаны за последние три года выдал через торги всего шесть земельных участков, а без конкурса – 889. Последний аукцион был проведен в 2020 году.

Самый популярный способ выдачи участков – использование социальных предпринимательских корпораций (СПК). Такая схема позволяет СПК и акиматам выделять землю предпринимателям вне конкурса, без внятных критериев принятия решений, произвольно определять суммы и способы возмещения государству и допускает нецелевое использование полученных возмещений. На выделенных СПК участках в основном строят коммерческие проекты – рестораны, торговые дома, АЗС, коттеджные городки. Так, за последние пять лет СПК «Astana» 70% участков выделено под строительство жилья и нежилых помещений.

Такой подход противоречит Земельному и Предпринимательскому кодексам, запрещающим внеконкурсное выделение участков для реализации проектов, не являющихся инвестиционными (производство товара) или инновационными (создание нового продукта).

«По информации антикоррупционной службы, такая деятельность СПК сопряжена с коррупционными рисками, в связи с перепродажей земельных участков частными компаниями по цене в десятки раз превышающей покупную, бронированием свободных участков большим строительным компаниям», – отмечают в АЗРК.

Ещё одна популярная схема распределения земельных участков – строительство жилья на территории специальных экономических зон (СЭЗ). Отбор участников СЭЗ проходит не публично, что ведёт к коррупционным рискам, отмечают в АЗРК. «На примере СЭЗ «Астана» установлено непропорциональное распределение участков среди застройщиков. Из 118 проектов строительства жилья 65 или 55% реализуется BI Group», – приводят пример в АЗРК.

При этом землю в СЭЗ застройщики получают безвозмездно и освобождены от налогов и таможенных сборов, а жилье реализуют по текущим рыночным ценам. В АЗРК посчитали, что за 2011-2020 годы по такой схеме застройщики получили льготы на сумму 215 млрд тенге.

Внеконкурсное распределение ограниченного ресурса – земельных участков – искажает конкуренцию и способствует усилению рыночной доли крупнейших застройщиков, делают вывод в АЗРК.