В первом полугодии 2023 года спрос со стороны казахстанцев на недвижимость в Турции стремительно снижается, а популярность ОАЭ и Таиланда – растёт. В перечне стран, которые рассматриваются для инвестиций, появился Кыргызстан. «Курсив» обсудил с участниками рынка, как меняется интерес казахстанцев к зарубежной недвижимости.

Кыргызское взморье

Маркетинговую кампанию по продвижению «первого туристического города-резорта в Центральной Азии» на площади более 9 га на побережье озера Иссык-Куль начал один из застройщиков с турецкими корнями. На уровне котлована апартаменты площадью от 18 до 100 кв. м инвесторам предлагают по $1 300 (623 тыс. тенге) за квадратный метр (это сопоставимо по цене с жильем комфорт-класса в Алматы). Отдел продаж уверяет – по их расчетам, инвестиции окупятся за год, поскольку курорт будет работать всесезонно. «Кроме летнего пляжного сезона люди приезжают на Иссык-Куль, чтобы отметить Новый год, спортсмены часто ездят сюда», – рассказывают потенциальным инвесторам. Озвученные продавцом планы управляющей компании сдавать апартаменты площадью 25–36 кв. м в низкий сезон за $140–150, а в высокий за $170–180 в сутки выглядят излишне оптимистичными, а заявленный срок окупаемости – нереальным. Тем не менее, кроме граждан Кыргызстана, покупателями инвестиционной недвижимости на Иссык-Куле уже стали казахстанцы и россияне.

В Кыргызстане иностранцы могут свободно приобретать недвижимость и сейчас, судя по данным госучреждения «Кадастр», владеют более чем 20 тыс. объектов в республике. Почти три четверти (72%) такой недвижимости принадлежит россиянам, ещё 15% – казахстанцам. Большая часть недвижимости – это квартиры, которыми владеют либо экс-кыргызстанцы (сменившие гражданство на российское или казахстанское), либо люди, получившие жилье в наследство.

Сейчас покупкой жилья в Кыр­гызстане больше интересуются всё-таки россияне – для них это относительно несложный способ получить гражданство иностранного государства. «Получаете паспорт союзного государства, а дальше или Европа или даже Америка по визе Е-2. На оформление паспорта Кыргызстана потратите три-пять месяцев и от $12 тыс., в то время как на Турцию – от шести месяцев и не менее $400 тыс. при тех же перспективах. Баланс цены и качества очевиден», – описывает достоинства Кыргызстана один из брокеров, занимающийся оформлением инвестиционных паспортов.

Для казахстанцев вложения в недвижимость Кыргызстана скорее способ диверсификации капитала и надежды заработать на курортной недвижимости вблизи одного из культовых озер региона на фоне роста внутреннего и приграничного туризма.

Турецкий гамбит

Турция, по данным брокеров, до сих пор лидирует по количеству запросов казахстанцев на покупку зарубежной недвижимости, но количество сделок на этом направлении сокращается. За первое полугодие 2023 года, по данным TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu), покупатели из РК приобрели на 47% меньше жилья (747 объектов), чем за тот же период годом ранее (1 417 объектов), фактически вернувшись к показателям 2021 года (787 объектов). Показатели отдельных брокеров недвижимости близки к общим трендам.

«Спрос на объекты недвижимости в Турции снизился. После пиковых показателей 2022 года за первое полугодие новых заявок по этой стране на 60% меньше», – рассказывает коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.

«Более чем в два раза упал спрос на объекты в Турции. Но тут был эффект высокой базы – в прошлом году доля Турции в запросах граждан Казахстана приближалась к рекордным 60%», – делится статистикой портал зарубежной недвижимости Prian.ru.

Рынок турецкой недвижимости в 2022 году разогрели россияне. В 2020–2021 годах они занимали третью строчку среди иностранцев – покупателей жилья в Турции с долей 7–9%, в то время как на жителей Ирана и Ирака приходилось 17% и 16% всех сделок, соответственно. Но уже к июлю 2022 года количество сделок с гражданами РФ выросло до 26%, а к ноябрю-декабрю – до 37–42%. За минувший год россияне купили в Турции больше домов и квартир, чем за последние шесть лет. На фоне ажиотажа казахстанцы тоже нарастили количество покупок, сохранив при этом свою долю в 3–4% от общего числа сделок с участием иностранцев.

Рост инвестиционного спроса на турецкую недвижимость был неравномерным. Достигнув пика к июню 2022 года, в июле количество сделок упало вдвое на фоне повышения порога для получения гражданства за покупку недвижимости с $250 тыс. до $400 тыс. и введения ряда ограничений для инвесторов (закрытие некоторых районов для покупки жилья иностранцами, невозможность получить инвестиционное гражданство при покупке объекта, за который ранее уже был оформлен паспорт Турции). Затем спрос начал было восстанавливаться. Однако в 2023 году серия февральских землетрясений, неопределенность на фоне выборов президента, сильно выросшие цены на недвижимость (+160% за 2022 год, по данным ЦБ Турции) и прогрессирующая инфляция (+83% за 2022 год) охладили пыл инвесторов.

«Повышение порога инвестиций для паспорта до $400 тыс. помогло выкачать больше денег в ситуации СВО, но убило перспективы. Не стоит также забывать про волатильность лиры и запрет на продажу недвижимости новому заявителю на гражданство. То есть продавать квартиру через пять лет нужно будет туркам, непонятно по какому курсу», – предостерегает один из участников рынка.

«Цены на квартиры в Турции очень выросли, да и жизнь сильно подорожала – желание оставаться здесь пропало. На мой взгляд, сейчас не лучшее время покупать недвижимость в Турции – время продавать. Мы одну квартиру уже продали очень хорошо, другую готовим к продаже. Думаю, надо переезжать в другую страну», – делится планами бывшая казахстанка Лейла, прожившая в Турции несколько лет.

Юго-восточный колорит

Направление, которым казахстанские инвесторы стали интересоваться чаще – Юго-Восточная Азия (ЮВА).

«За последний год в наибольшей степени вырос спрос казахстанцев на недвижимость в Таиланде (почти в четыре раза) и на Бали (более, чем в три раза)», – делится данными Елена Милишенкова.

Prian также отмечает увеличение в разы интереса казахстанцев к объектам в Таиланде, в то время как ещё год назад – в первой половине 2022 года – запросы по ЮВА со стороны наших соотечественников были единичными.

Рост спроса на недвижимость Таиланда и других азиатских стран в Tranio связывают с восстановлением туристической отрасли страны и общемировым трендом на приобретение «второго дома» в курортных странах на фоне развития удалённой занятости. Среди основных критериев инвесторов при выборе страны – визовая политика и уровень инфраструктуры, в том числе доступ к высокоскоростному интернету, спортивным и рекреационным центрам, медицинским и потребительским сервисам.

«На крупных курортах Таиланда, таких как Пхукет, уже высоко развита инфраструктура и поэтому здесь сконцентрирован спрос зарубежных инвесторов», – отмечает Милишенкова.

И казахстанцы об этом знают – по словам начальника местной иммиграционной службы, которые приводит Bangkok Post, наши соотечественники, наряду с гражданами России и Индии, – самые частые посетители острова. Закономерно, что в ЮВА именно новостройки Пхукета пользуются повышенным спросом среди казахстанских инвесторов. Эта недвижимость, по данным Tranio, на этапе строительства обеспечивает владельцам прирост стоимости на 10–15% в год, а затем высокий арендный доход – в среднем 7–8% годовых. Медианный бюджет покупки жилья в Таиланде в 2023 году, по данным Tranio, составляет $166 тыс.

Индонезия постепенно догоняет соседа по региону в плане привлекательности для инвесторов.

«Власти страны реализовали крупные инфраструктурные проекты на острове Бали при подготовке к прошлогоднему саммиту G20 и недавно анонсировали визовые реформы, которые позволят специалистам из сектора IT, здравоохранения и других целевых сфер получать ВНЖ по упрощенной схеме», – отмечают в Tranio.

Мягкий инвестклимат Ближнего востока

Интерес казахстанских инвес­торов к недвижимости в ОАЭ (особенно к Дубаю), по данным брокеров, остается стабильно высоким. Наши соотечественники ценят Дубай за территориальную близость (добираться в эмират из мегаполисов Казахстана быстрее и удобнее, чем лететь в Европу) и мягкий инвестиционный климат. Здесь легко открыть компанию или зарегистрироваться как самозанятый, к тому же в Дубае нет подоходного налога для бизнеса и частных лиц, налогов на дарение, наследство и прирост капитала. А жесткая привязка дирхама к доллару позволяет инвесторам получать хорошую доходность в валюте, которая даёт возможность не только сохранить, но и приумножить капитал. Средний бюджет на покупку студии в Дубае – $200–350 тыс.

Эмират Дубай в регионе Персидского залива сохраняет лидерство у всех иностранных инвесторов в недвижимость. Но постепенно в фокус внимания потенциальных покупателей, помимо Дубая, попадают и другие локации на Ближнем Востоке – Рас-эль-Хайма, Абу-Даби и Аджман, Оман и Катар. Соседи по региону уже взяли на вооружение успешный опыт Дубая – активно инвестируют в туристические кластеры, телекоммуникации и другие непроизводственные сферы, а экономика стран Персидского залива становится более открытой для иностранцев.

Европейская классика

В Европе, по данным брокеров, казахстанских инвесторов стабильно привлекает недвижимость Германии. В первой половине 2023 года вырос интерес наших соотечественников к Франции, Италии, Черногории. А вот количество запросов на покупку жилья в популярной ранее Испании, по данным Prian.ru, упало на 50%.

Среди причин оттока инвестиций с испанского рынка – принятие закона о жилье, предусматривающего ряд ограничений для собственников квартир. К примеру, введенный контроль над ценами на долгосрочную аренду для инвесторов фактически означает ежегодное снижение арендной платы (в реальном выражении, т. е. с учетом инфляции), а выселение арендаторов займет не менее двух лет.

Средний бюджет покупки недвижимости в Черногории – $150–400 тыс., в Германии и Франции – $300–600 тыс.