Рынок ипотеки вступает в новую фазу своего развития. Последние три года, с 2017-го по 2020-й, мы наблюдали бурный рост, который продолжился и в первом полугодии текущего года, и он преимущественно связан с активным стимулированием со стороны государства. Мотивы правительства, несмотря на отрыв показателей рынка ипотеки и недвижимости от своих фундаментальных значений, понятны: нужно было удовлетворить дополнительный спрос на жилье, который был сформирован из-за демографических процессов.

Запущенные льготные программы «7–20–25» и «Баспана Хит» отчасти выполнили эту задачу. И теперь государство будет снижать своё присутствие. Что приведет к росту рыночной ипотеки, которая на фоне существенного государственного стимулирования потеряла свои позиции перед льготным кредитованием. Другими словами, начинается новый этап в развитии ипотечного кредитования в РК.

Спрос на трёх китах

Ключевым фактором, определяющим спрос на недвижимость, является уровень дохода потенциальных покупателей. Однако, помимо него, спрос формируют такие факторы, как динамика урбанизации и демографии, а также разница между стоимостью аренды и размером платежа по ипотечному займу. И эти факторы последние несколько лет благоволили спросу на жилье.

Начнём с урбанизации. Казахстан в числе стран, которые переживают умеренную урбанизацию. Городское население увеличивается без резких скачков – в пятилетней ретроспективе оно росло в среднем на 0,6%, поддержав спрос на жилье в городах.

Спрос на жилье, прежде всего на многокомнатные квартиры, формируют люди преимущественно в возрасте от 25 до 39 лет. В этих возрастных границах люди обычно создают семью, обзаводятся детьми, а карьерная траектория становится более предсказуемой. Если обратиться к официальной статистике, то выясняется, что средний возраст вступивших в первый брак в 2019 году составил 27,6 года, а на матерей в возрасте от 25 до 34 лет пришлось 57,1% родившихся детей.

Расчеты на основе официальной статистики показывают 10-процентное увеличение, которое наблюдалось последние 15 лет (с 2006 по 2020 год), численности людей в возрастных границах от 30 до 39 лет. Спрос на жилье поддержали люди в возрастных границах 25–29 лет, но не так сильно, как предыдущая группа. В 2011 году их численность, если сравнивать с данными пятилетней давности, выросла на 16,4%, в 2015 году по сравнению с 2011 годом – на 14,3%. Понижательная тенденция зафиксирована в 2020 году: людей возрастной группы 25–29 лет стало на 8,6% меньше.

Соотношение платежа за ипотечный кредит и платы за аренду квартиры говорит в пользу ипотечного кредитования. Расчеты были произведены начиная со второй половины 2016 года до первой половины 2021 года. Плата за ипотеку дороже ежемесячной платы за съемную квартиру, если кредит оформлялся по схеме с 20-процентным первоначальным взносом, а приобретаемое жилье было новым.

В остальных вариантах населению (расчеты в среднем по Казахстану) в анализируемый период было выгоднее оформить ипотеку. Например, если первоначальный взнос покрывает 30% от стоимости вторичного жилья, то ежемесячный платеж в июле 2016 года был дешевле арендной платы на 19,3%, в июне 2021 года – на 24,9%. Чем больше размер первоначального платежа, тем выгоднее ипотека: разница между платой за кредит и арендой, если речь идёт о вторичке, в июне текущего года составила 35,6%. Аналогичная ситуация с новым жильем.

Спасибо пенсионке

Часть возрастающего из-за вышеперечисленных факторов спроса была удовлетворена за счёт ипотечных кредитов. За последние пять лет ипотечный портфель БВУ вырос в 2,6 раза: с ­1 трлн тенге по итогам июня 2016 года до 2,6 трлн тенге в аналогичном месяце 2021 года.

Банковский портфель вырос за счёт активной выдачи новых кредитов. Для сравнения: по итогам 2017 года выдано ипотечных кредитов на 357 млрд тенге, в 2020 году – почти в 3 раза больше (967,7 млрд тенге). Причём итоги за 2020-й – год, когда правительство РК активно применяло ограничительные меры против COVID-19, – превысили результаты предыдущего года на 18,3%.

Положительная динамика выдачи ипотечных займов продолжилась в текущем году. Причём по результатам первых шести месяцев выдача ускорилась и достигла пятилетнего максимума (+149,9%; первое полугодие к первому полугодию). Но бурный рост выдачи новых кредитов не повлек за собой резкого увеличения банковского ипотечного портфеля, который за этот период вырос всего на 10,1%.

Это связано с тем, что правительство РК разрешило использовать пенсионные накопления (объём, превышающий порог достаточности) как для получения ипотечного кредита, так и для погашения действующего. Статистика, представленная на сайте ЕНПФ (на начало сентября 2021 года), говорит о вливании пенсионных накоплений в рынок недвижимости на сумму 1,78 трлн тенге.

Льготный и рыночный

В целом рост ипотечного кредитования, наблюдаемый с 2017 года, преимущественно не связан с ростом доходов населения. Бурный рост отрасли вызвало государственное стимулирование, которое перешло в сверхактивную фазу в середине 2018 года. Тогда были запущены госпрограмма «7–20–25» (июнь 2018 года) и льготный продукт «Баспана Хит» (сентябрь 2018 года).

Если в 2017 году доля ипотечных займов ко всем выданным кредитам составила 3,5%, то по итогам первых шести месяцев 2021 года – 8,7% (рост в 2,5 раза). На этом фоне выросла доля ипотечных кредитов в портфеле казахстанских банков: с 9,6% по итогам 2017-го до 17,4% на конец первого полугодия текущего года.

Программа «7–20–25» подразумевает льготный кредит на приобретение исключительно нового жилья. Название программы говорит само за себя: годовая ставка не должна превышать 7%, первоначальный взнос начинается с 20% от стоимости приобретаемого жилья, предельный срок может достигать 25 лет. Помимо стандартного требования достаточности дохода к участникам программы предъявляются ещё такие: отсутствие других ипотечных займов и отсутствие жилья. Льготные деньги размещаются в коммерческих банках, которые в свою очередь кредитуют население.

Недостатком продукта «Баспана Хит» в сравнении с льготной программой «7–20–25» оказалась более дорогая стоимость заимствования (10,75%) и более короткий предельный срок (до 15 лет). Но существенным преимуществом стала возможность оформлять заем на приобретение вторичного жилья.

Застройщики отреагировали на стимулы увеличением строительства жилья. Несмотря на растущие объёмы строительства, превышение спроса над предложением жилья вылилось в удорожание квадратных метров. Со стартом двух льготных продуктов новое жилье подорожало на 28,1%, вторичное – на 44,9%.

Другой эффект в том, что госстимулирование сбило процентные ставки на ипотеку. В апреле 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 10,5%, что является максимальным значением за последние пять лет. После запуска двух льготных программ ставка начала снижаться, достигнув самого минимального значения за пятилетний период в ноябре 2020 года (6,9%). В конце первого полугодия текущего года средняя стоимость ипотечных кредитов составила 8,1%.

Ещё один связанный с госстимулированием тренд состоит в том, что льготное кредитование вытеснило рыночное. Например, в 2017 году Отбасы банк выдал 76% ипотечных кредитов, соответственно 24% остались за коммерческими банками. Запуск двух программ меняет структуру рынка уже на первом году их жизни, доля «7–20–25» и «Баспана Хит» достигает 7,8%. По итогам 2020 года структура рынка преобразовывается кардинально: доля Отбасы банка вместе с программами «7–20–25» и «Баспана Хит» достигла 99,1%, доля рыночного кредитования снизилась до мизерных значений, составив всего 0,9%.

Нацбанк РК в июне этого года объявил о завершении «7–20–25» и «Баспана Хит». По оценкам регулятора, выделенные на программу «7–20–25» 1 трлн тенге (на тот момент было освоено 333 млрд тенге) будут исчерпаны к концу следующего года. А программу «Баспана Хит», на которую выделено 600 млрд тенге (на момент объявления новости было освоено 520 млрд тенге), планируется закрыть к концу текущего года.

Урбанизация даст спрос

Уменьшение госрасходов на стимулирование ипотечного кредитования не случайно. Нацбанковская стратегия денежно-кредитной политики – 2030 подразумевает выход регулятора из финансирования программ поддержки с 2023 года.

Одна из причин – краткосрочные фискальные меры, которые спровоцировали бурный рост ипотечного кредитования, привели к удорожанию недвижимости и снижению стоимости ипотеки ниже равновесных значений. Сокращение государственного вмешательства необходимо, чтобы вернуть рынок ипотеки, шире – недвижимости, к равновесным значениям. Это позволит в долгосрочной перспективе избежать перегрева рынка, который рискует перерасти в финансовый кризис.

В Нацбанке РК считают, что для стабильного и долгосрочного развития рынка жилья следует переходить на более адресную поддержку социально уязвимых слоев населения. «В отношении остального населения необходимо переходить на рыночные механизмы, которые в большей степени позволяют связать динамику доходов населения с ценообразованием на рынке недвижимости», – указано в Отчете о финансовой стабильности Казахстана – 2020.

Но государство не станет полностью уходить с рынка ипотечного кредитования. Поскольку это вызовет снижение цены на недвижимость и обесценение залогового обеспечения. Тем самым возрастает возможность финансового кризиса через канал залогового обеспечения. Президент РК Касым-Жомарт Токаев в своём последнем Послании заявил, что «будет разработана целостная жилищная программа, её администратором станет Отбасы банк, который трансформируется в национальный институт развития». Также он высказался по поводу пенсионных накоплений, предложив использовать их (выше порога достаточности) для покупки жилья через Отбасы банк.

Таким образом, государственное вмешательство в среднесрочной перспективе будет снижаться, но не кардинально. С другой стороны, в долгосрочной перспективе (более пяти лет) намечается снижение спроса или как минимум он не будет таким высоким, как прежде. И для этого есть несколько факторов.

Первый фактор: казахстанцев из возрастной группы 20–24 лет, которые начнут формировать спрос на жилье со следующего года, сейчас меньше на 22,5%, чем было пять лет назад. Причём наблюдается отрицательная динамики в двух столицах: Нур-Султан (–1,5%) и Алматы (–26,6%). Невысокий спрос будет и со стороны казахстанцев, которым сейчас 15–19 лет. Эта группа хотя и показала положительную динамику по сравнению с тем, что было пятью годами ранее, но все же мизерную – всего 1% роста.

Урбанизация – фактор, который поддержит спрос на жилье в перспективе. Несмотря на равномерный рост уровня урбанизации, Казахстан отстает от тех государств, которые классифицируются как страны с доходами выше среднего (РК также относится к этой группе). По итогам июля 2021 года городское население в РК составило 59,2% против 67,6% в странах из группы upper middle income. Для увеличения урбанизации в Казахстане существует ряд причин, среди которых выделяются более высокие зарплаты и доступность к качественной медицине и образованию в городах.