Ипотечный арсенал коммерческих банков состоит из льготного и рыночного продуктов. В свою очередь, рыночная ипотека представлена собственной и совместной с застройщиком программами. Для анализа были взяты ипотечные программы трёх коммерческих банков: Сбербанка, Банка ЦентрКредит и Народного, которые в 2020 году сконцентрировали на себе 40,1% рынка.

Банк плюс застройщик

Обычно ипотека не оформляется на строя­щееся жилье, поскольку недостроенная недвижимость не может выступать в качестве залога. Поэтому, если у будущего новосела на руках нет полной суммы за новую квартиру, практически единственным финансовым инструментом, облегчающим денежную нагрузку, остается рассрочка от застройщика. Недостаток этого финансового инструмента в том, что строительная компания обычно выставляет условие погасить остаток задолженности к моменту сдачи жилья.

Эти лакуны закрывает совместная программа строительных компаний и банков. Чтобы оформить такую ипотеку, обычно достаточно первоначального взноса и подтверждения дохода. С другой стороны, партнёрство банка и застройщика в глазах клиента – дополнительная гарантия, что жилье будет достроено.

Совместная с застройщиком программа Сбербанка представлена двумя продуктами: «Особая ипотека BI Group» и «Десятка Rams Qazaqstan». Преимущество этих продуктов в том, что можно приобрести строящееся жилье с минимальным первоначальным взносом.

Действуют две схемы: полное или частичное подтверждение дохода. При полном подтверждении платежеспособности снижается кредитный риск, поэтому первоначальный взнос начинается с минимального порога в 10%. Если заявитель подтверждает доход частично, то минимальный взнос составляет 30%.

Остальные базовые условия для двух схем – процентная ставка, срок, комиссия за организацию займа, обеспечение кредита – одинаковы. Основным залогом выступает приобретаемое жилье, в случае неполного покрытия банк может принять допзалог – как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Стоимость заемных средств зависит от срока кредитования. Если срок не превышает 36 месяцев, то потенциальный клиент может рассчитывать на процентную ставку в 0,1% – речь, по сути, идёт о рассрочке. Если срок займа превысит 36 месяцев, кредит обойдется дороже и ставка составит 1,99%. Максимальная процентная ставка в 8,99% действует для кредитов со сроком 121–180 месяцев. В середине сентября 2021 года в рамках партнёрского продукта «Особая ипотека BI Group» предлагались новостройки в 46 жилых комплексах в трёх городах – Нур-Султане, Алматы и Шымкенте.

Продукт «Десятка Rams Qazaqstan», как и предыдущая совместная программа, позволяет приобрести строящееся жилье. Но дополнительный плюс – в 5-процентной скидке от стоимости жилья для клиентов Сбербанка, также предполагаются специальные условия для тех заявителей, у кого зарплатный счёт в этом банке.

Ставки, в зависимости от срока кредитования, такие: 12 месяцев – 0,1%, от года до трёх лет – 8,99%, максимальная ставка достигает 14,99% при сроке от 121 до 180 месяцев. Размер первоначального взноса зависит от статуса клиента: для участников зарплатного проекта он начинается от 10% стоимости жилья, для остальных – от 20%. Для индивидуального предпринимателя минимальный взнос начинается от 30%, если он подтверждает доход налоговой декларацией. Для прочих физлиц, которые подтверждают доход частично, сумма взноса стартует с половины от стоимости жилья. На момент мониторинга предлагались квартиры в трёх жилых комплексах, которые расположены в Алматы.

Совместная с застройщиком программа Народного банка представлена двумя продуктами: «Первичное жилье от BI Group» и «Первичное жилье от BAZIS-A». Ставки кредитования для долгосрочного займа в первом продукте дороже, если сравнивать с программой Сбербанка, партнёром которой выступает тот же застройщик. Например, кредит сроком 121–180 месяцев обойдется за 12,5%. Но у продукта «Первичное жилье от BI Group» свои плюсы, которые могут стать решающими в выборе Народного: возможен более длительный срок кредитования (до 240 месяцев, ставка – 12,5%), банк не требует дополнительного залога, а ипотека выдается для жилья в четырёх городах РК. Доступны новые квартиры в 29 жилых комплексах, из которых на столицу приходится 20, на Алматы – пять, на Шымкент – два, по одному объекту в Актау и Атырау. Причём ипотека без дополнительного залога действует только для двух алматинских ЖК.

Базовые условия (взнос, срок) партнёрского продукта Народного банка «Первичное жилье от BAZIS-A» аналогичны предыдущему, за исключением ставки, которая находится на уровне 13%. Продукт действует для четырёх жилых комплексов, расположенных в Алматы.

В совместной программе Банка ЦентрКредит «Орда» партнёром выступает не строительная компания, а единый оператор жилищного строительства «Казахстанская ипотечная компания». Преимущества этого продукта в том, что доступно новое и вторичное жилье в 16 основных городах РК. Ставка и размер первоначального взноса зависят от того, как заявитель будет подтверждать доход. В случае полного подтверждения ставка составит 12%, взнос – от 30%. Если доход подтверждается частично, то ставка увеличивается до 14%, а взнос – от 50%. Кредит нацелен на решение квартирного вопроса определенных слоев населения, поэтому сумма кредита ограничивается 65 млн тенге, если квартира приобретается в Нур-Султане и Алматы, для других городов РК – 45 млн тенге.

Своя рыночная

У каждого банка как минимум одна собственная программа. У Сбербанка – «Жилищный проект», у БЦК – «#Ипотека», у Народного их две – «Ипотека» и Halyk Sale. Конкурировать с льготной ипотекой и совместными с застройщиками программами им позволяет одно или несколько преимуществ, которые нацелены на конкретный клиентский сегмент.

Сбербанковский «Жилищный проект» по сравнению с другими аналогичными продуктами двух банков является наиболее дешевой ипотекой: годовая ставка стартует от 9,9%. Остальные базовые условия кредитования стандартные: при полном подтверждении дохода минимальный порог первоначального взноса составляет 20%, предельный срок не должен превышать 240 месяцев; при частичном подтверждении дохода первоначальный взнос начинается от 50%, срок – до 180 месяцев. Конкурентное преимущество этого продукта в том, что кредит может быть оформлен для приобретения жилого дома, а для заявителя, получающего зарплату через Сбербанк, действуют специальные условия.

Рыночная программа БЦК «#Ипотека» предлагает ипотеку до 180 месяцев, ставка начинается от 11% годовых, а первоначальный взнос – от 30%. Рассматриваются заявки с полным подтверждением дохода и без анализа платежеспособности, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

В арсенале Народного банка две программы – «Ипотека» и Halyk Sale. На заемные деньги по программе «Ипотека» можно приобрести как готовую, так и строящуюся недвижимость, также земельные участки для индивидуального строительства. Программа «Ипотека» работает по двум схемам. Первая схема действует для заявителей, у которых есть зарплатный счёт в банке. Для этой категории клиентов минимальный размер первоначального взноса составляет 10%, а ставка по кредиту – 13–14%. Вторая схема ориентирована на всех клиентов, по ней предусмотрен стандартный для рынка размер первоначального взноса в 20%, а стоимость заемных средств чуть выше, чем по первой схеме, и колеблется в пределах 14–15,2%. Конкурентное преимущество этой программы в том, что при предоставлении дополнительного залога заявитель освобож­дается от требования предоставлять первоначальный взнос.

Народный банк позиционирует рыночную программу Halyk Sale как продукт с льготными условиями. Halyk Sale оформляется для приобретения залогового имущества, находящегося в банке, и недвижимости, являющейся собственностью Народного. Для физических лиц предлагаются две опции – с подтверждением и без подтверждения дохода. В первом случае минимальный размер первоначального взноса составляет 20%, ставка – на уровне 11%. Чтобы оформить ипотеку с опцией «без подтверждения дохода», необходимо будет внести как минимум половину от рыночной стоимости приобретаемого залогового имущества, также предоставить в залог собственную недвижимость. Величина процентной ставки по этой схеме зависит от срока кредитования: от шести и до 18 месяцев – 10%, от 18 до 240 месяцев – 12%.

Halyk Sale доступен и для юридических лиц. В этом случае предельный срок не превышает 10 лет. Ставка кредита будет зависеть от размера первоначального взноса и срока. Если клиент покрывает 20% рыночной стоимости, то может рассчитывать на 10% годовых, но при условии, что срок не превышает пяти лет. На более длительный срок (но не более 10 лет) заем обойдется в 12%. В случае если клиент оплатит как минимум половину стоимости приобретаемого залогового имущества, а кредит оформляется сроком до 18 месяцев, ставка составит всего 5%.