Стартап Flow Адама Ньюмана привлёк $350 млн и получил оценку в $1 млрд ещё до официального начала работы. Хотя ранее Ньюмана со скандалом уволили из им же созданного WeWork, критики Flow не видят в проекте ничего революционного, а также сравнивают с советскими «коммуналками». Так почему же инвесторы вновь решились поддержать эксцентричного предпринимателя и есть ли у него шансы на успех?

Второе рождение Адама

В основе проекта Flow – сдача в аренду брендированных апартаментов со всеми удобствами, оформленных в едином стиле и, по данным The Wall Street Journal, рассчитанных на ту же аудиторию молодых специалистов, которых Адам Ньюман привлекал в коворкинги WeWork. Детали проекта не раскрываются, но по немногочисленным утечкам ясно, что в его основе давно известный принцип гибкой краткосрочной аренды и дробления жилой площади.

При необходимости клиенты смогут выбрать только одну комнату-подселение в квартире, снять недвижимость в пределах одного микрорайона для целого коллектива, забронировать объект на конкретную дату, разделить оплату с соседями по квартире и т. п. В США широко развит рынок аренды и сервисы по подбору недвижимости, переезду и сопутствующим услугам, в стране высокий уровень мобильности трудовых ресурсов. Однако Ньюман предлагает модель, основанную на принципах общежития, которую он видел ещё в своём детстве в Израиле.

Он родился в 1979 году и с семи лет, после развода родителей, часто переезжал и некоторое время провел в кибуце – сельскохозяйственной коммуне с общим имуществом, равенством в труде и потреблении. Видимо, этот израильский опыт «социализма с человеческим лицом» Нейман теперь попытается привить американцам. Правда, критики вспоминают и пять лет его службы на флоте, иронизируя, что Flow будет нарезать квадратные метры в квартирах до размеров крохотных кубриков.

Тем не менее стартап привлёк около $350 млн от фонда Andreessen Horowitz, а в целом компания получила оценку свыше $1 млрд ещё до официального запуска, утверждают источники The New York Times, знакомые со сделкой. И это при том, что проект запустят только в 2023 году, а репутация Ньюмана среди инвесторов, мягко говоря, неоднозначная.

Как Маск, только в девелопменте

Широкую известность Ньюман получил в 2010 году, когда основал в США сеть рабочих пространств WeWork. Ещё ранее, в 2008 году, вместе с парт­нером, американцем Мигелем МакКелви, он организовал в Бруклине «экологически чистое пространство для коворкинга» GreenDesk. Попытки брендировать офисное пространство, конечно, были и раньше, но Ньюман был настолько харизматичен, что смог развить эту идею и, главное, привлечь частный капитал. В 2010 году он продал GreenDesk, привлёк финансирование со стороны девелопера Джоэла Шрайбера и открыл первый офис WeWork в богемном районе Сохо там же, в Нью-Йорке.

Уже в силу самого расположения офисов к ним сразу возник интерес со стороны состоятельных американцев. Ньюман умело использовал факты своей биографии, чтобы привлечь внимание к своему проекту: женитьба на сестре известной актрисы Гвинет Пилтроу, неоконченный из-за дислексии колледж, служба на флоте. За несколько лет ему удалось получить частное финансирование на десятки миллиардов долларов.

К 2014 году WeWork считался самым быстрорастущим арендатором офисных площадей в Нью-Йорке. Ньюман тогда был в девелопменте, как Илон Маск в автомобилестроении, – электромобили делали и до него, однако он создал из этого индустрию и моду. Так и с коворкингом – никто до WeWork не делал в таких масштабах модные рабочие места, где приятно и удобно находиться.

Этими офисами пользовались самые известные стартапы тех лет, а также треть компаний из списка Fortune 500. Инвесторами WeWork были JPMorgan Chase, T. Rowe Price, Wellington Management Group, Goldman Sachs, Harvard Corporation, SoftBank. Модная, яркая компания вышла в страны Юго-Восточной Азии, планировалось открыть китайское подразделение WeWork China.

С маркетингом Ньюману активно помогала супруга Ребекка. Возможно, именно она догадалась сделать ставку на предпоч­тения миллениалов (поколение Y), которым было скучно в традиционных серых офисах. Когда WeWork ещё процветал, Ребекка планировала развивать на её площадях образовательное пространство Students Of Life For Life (SOLFL – «душевная школа»). Так что не случайно одним из первых клиентов WeWork стала PepsiCo, чутко следящая за трендами в молодежной среде.

Кроме того, Ребекка разработала WeLive – университетские залы для одиноких людей, «которые хотят забыть, что они на самом деле взрослые». А это уже формат под самого Адама Ньюмана. По возрасту он представитель поколения X, то есть ровесник родителей тех самых миллениалов. Однако по духу и поведению близок именно к молодому поколению.

Ньюман организовывал яркие презентации, похожие на шоу и вечеринки, активно использовал соцсети для продвижения бренда и на пике добился оценки WeWork в $47 млрд. Все шло к рекордному для этого сектора IPO, но в 2019 году из-за претензий со стороны инвесторов Ньюман покинул пост главы компании.

Дело в том, что при подготовке IPO выяснились слабые стороны бизнес-модели WeWork. Когда Комиссия по ценным бумагам и биржам США получила заявку на листинг, и она попала в СМИ, инвесторы были шокированы финансовым отчетом компании. Выяснилось, что на каждый заработанный доллар Ньюман тратит два, а ради наращивания темпов расширения он и не планирует выводить свой бизнес в прибыль!

В общем, это был совершенно несерьезный, инфантильный подход к бизнесу, который в любом случае бы рухнул – не в 2019-м, так в 2020 году, когда с началом пандемии коронавируса компании по всему миру начали переводить сотрудников из офисов на удалённую домашнюю работу. К тому же, несмотря на обаяние Ньюмана, инвесторы начали задаваться вопросом: а что инновационного и технологического в компании, которая только арендует площади, делает в них косметический ремонт, а потом сдает в субаренду?

И вот, похоже, все начинается сначала в другом секторе недвижимости.

Риски внутри

Так почему же инвесторы вновь решили доверить свои средства эксцентричному предпринимателю?

Начнём с того, что инвестор пока один, хотя и с серьёзным объёмом вложения.

«Адам – дальновидный лидер, который совершил революцию во втором по величине классе активов в мире – в коммерческой недвижимости, – считает Марк Андриссен, соучредитель фонда Andreessen Horowitz, вложившего в Flow $350 млн. – Нам нравится наблюдать, как основатели развивают прошлые успехи, извлекая уроки из полученных знаний. У Адама успехов и уроков было достаточно, и мы рады отправиться в новое путешествие вместе с ним и его коллегами, строящими новую жизнь».

По этому заявлению можно понять, что Андриссен и Ньюман «находятся на одной волне». А есть ли рациональные причины для вложений в новый проект?

Судя по всему, Flow будет придерживаться прежней концепции, которую в СМИ обозначили как «хипстерская коммуна или студенческая жизнь для взрослых». Возможно, это будет сообщество, связанное не только с жильем, но и с досугом, когда по некой «подписке» можно будет без залогов и требований к кредитной истории получить доступ к развитой инфраструктуре.

Вероятно, Ньюман попытается упростить сам механизм аренды апартаментов, который в США довольно сложный – договор, как правило, заключается на срок не менее года, требуется большой депозит, рекомендации, проверяется кредитный рейтинг квартиросъемщика. К тому же помещения сдаются обычно пустые, без мебели, что крайне неудобно для мобильных молодых профессионалов.

Можно предположить, что Ньюман будет предлагать что-то вроде «подселений» или мест в общежитиях на краткосрочную аренду. Стоит отметить, что он учел ошибки первого проекта и развивает новый стартап на собственных площадях. Именно из-за того, что большая часть офисов WeWork находилась в суб­аренде, оценка компании в 2019 году упала с $47 млрд до $20–30 млрд, а IPO отложили на 2021 год. Сейчас капитализация WeWork составляет около $4,4 млрд.

С начала 2022 года Ньюман через несколько компаний активно скупал дешевую недвижимость в разных городах США, потратив более $1 млрд на 3000 квартир, подсчитала The New York Times (по данным Esquire, 4000 квартир). Так что сейчас оценка Flow совпадает со сто­имостью выкуп­ленных под проект объектов. Скорее всего, Ньюман потратил на это часть из $1,7 млрд, полученных в 2019 году в качестве «отступных» за выход из правления WeWork. Кстати, перед уходом он добился и годовой зарплаты в $46 млн. Инвесторы согласились на все условия, только бы избавиться от партнёра.

На собственных площадях у Flow есть шансы со временем выйти на прибыль, однако главным риском компании остается её эксцентричный основатель Адам Ньюман.