Какие дивиденды могут принести вложения в казахстанскую жилую недвижимость
Рост цен на недвижимость в 2021 году в два-три раза превысил уровень инфляции, причём подорожало как новое, так и вторичное жилье.
«Год назад жительница Нур-Султана купила у застройщика «однушку» класса комфорт за 12 млн тенге. Через полгода продала её за 15 млн тенге. Второй покупатель перепродал ту же однушку за 16,5 млн тенге».
Независимый столичный риелтор Арман Абденов
«Минимально наши инвесторы (покупатели вторичного жилья – «Курсив») закладывают 15% прибыли с учетом вложений в ремонт. За пару месяцев в первой половине 2021 года цены на недвижимость в Алматы выросли более чем на 30%. Поэтому у инвесторов была возможность заработать на разнице, не вкладывая в ремонт, используя ажиотажный спрос».
Ведущий специалист по недвижимости алматинского агентства RIA Light Александр Бикетов
Объясняем, как выбрать правильное инвестиционное жилье.
Вид в профиль
Чтобы ожидания от инвестирования в жилье совпали с реальностью, эксперты советуют определиться с собственным риск-профилем.
Цель консервативного инвестора – сохранить капитал. Это значит, что консерватор скорее выберет жилье от известного застройщика в районе с уже созданной инфраструктурой и купит его ближе к сроку сдачи дома, когда риски недостроя минимальны. Возможно даже, что он предпочтет купить вторичное жилье в сложившемся микрорайоне: даже если не заработает на такой покупке, то с большой вероятностью сумеет сохранить свои сбережения.
Умеренный инвестор ищет сбалансированное решение с минимальным риском. Он тщательно оценит локацию будущего жилья, репутацию девелопера, риски входа в проект на разных этапах и, вероятнее всего, выберет перспективный район застройки, строительную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя как минимум в одном проекте, а приобретать инвест-квартиру будет на старте продаж.
Агрессивный инвестор в поисках проекта с высокой доходностью готов в некоторых случаях не только остаться без прибыли, но и поступиться частью вложенных денег. Чтобы получить максимальную маржу, «агрессор» после детального анализа проекта может рискнуть – купить жилье до официального старта продаж, а в качестве застройщика выбрать перспективного новичка, реализующего свои первые проекты и предлагающего привлекательные цены, чтобы заработать себе репутацию.
Но во всех трёх случаях инвестор должен уметь выбрать «правильную» квартиру.
Где строят «правильные» дома
Для выбора перспективной инвест-квартиры потребуется изучить генплан города и получить информацию о развитии инфраструктуры района – организации транспортных развязок, строительстве спорткомплексов, торговых центров, поликлиник, школ, детсадов, университетов, парков.
К примеру, в Нур-Султане к перспективным риелторы относят локации вдоль проспекта Туран и район новой Аллеи тысячелетия.
«По проспекту Туран за «Хан Шатыром» расположен крупный спортивный кластер («Барыс Арена», «Астана Арена»), где многие девелоперы взяли участки и застраивают их жильем. Вокруг развитая инфраструктура, и инвестору есть из чего выбрать. Аллея тысячелетия, по генплану, протянется на несколько километров от вокзала «Нурлы жол» до пирамиды Дворца Мира и Согласия. Эта ось очень привлекательна – вскоре она станет новым центром притяжения в столице».
Арман Абденов
В Алматы удачными локациями для приобретения «вторички», которую затем можно перепродать, Александр Бикетов называет районы с активной застройкой – Бостандыкский, Наурызбайский и Алатауский. Если инвесторы планируют сдавать квартиру в аренду, жилье лучше присмотреть в сложившихся Алмалинском и Медеуском районах, а также в Ауэзовском районе вдоль линии метро.
Молодые и перспективные
Следующий важный момент – выбор девелопера. Окончательное решение зависит от риск-профиля инвестора, но, как минимум, застройщик должен иметь лицензию и отсутствовать в списке недобросовестных (их ежеквартально публикуют акиматы городов), незаконно привлекающих деньги дольщиков.
Среди других критериев – репутация застройщика, качество, скорость строительства и адекватные цены.
«Для жилья класса эконом нормальная цена в Нур-Султане начинается от 300 тыс. тенге за квадратный метр, комфорт – от 350 тыс. тенге за кв. м, бизнес – от 450 тыс. тенге за кв. м, а премиум – от 550 тыс. тенге за кв. м и выше. То, что продается сильно ниже рынка (к примеру, жилье класса комфорт по 250 тыс. тенге за кв. м), покупать не нужно – такая компания вряд ли задержится надолго, продавая жилье почти по себестоимости».
Арман Абденов
Чтобы оценить другие качества девелопера, инвесторам придётся потрудиться – посетить сайт и офис застройщика, чтобы узнать о наличии лицензий и количестве проданных и строящихся жилых комплексов. Желательно посмотреть завершенные объекты и поговорить с жильцами, чтобы выяснить, как эксплуатируется дом, а если такой возможности нет – изучить отзывы в интернете.
В топе застройщиков по привлекательности традиционно находятся лидеры рынка. Многие опасаются доверить деньги девелоперу, который только делает свои первые шаги. Эта боязнь – последствие бесконтрольных 2010-х, приведших к массовым банкротствам застройщиков и появлению многочисленных обманутых дольщиков, считают риелторы. Но все же молодые и добросовестные застройщики на рынке не редкость.
«Если в данный момент девелопер возводит один объект, но анонсирует ещё несколько, это говорит о серьёзности его намерений. Строящийся дом станет визитной карточкой девелопера, следовательно, и качество, и сроки будут на высоком уровне».
Инвестиционный директор российской инвестгруппы ТРИНФИКО Артём Цогоев
В Казахстане есть примеры ответственных новичков.
«Одними из первых проектов девелопера Sensata Group стали ЖК «Алмалы» (комфорт) и ЖК «Sensata» (бизнес). Эти проекты, построенные в удачных локациях, добросовестно и без срывов сроков, позволили малоизвестному тогда застройщику заработать хорошую репутацию. Сейчас компания в топе лучших девелоперов, и цены у неё не ниже, чем у лидеров рынка».
Арман Абденов
В этом же ряду – молодая компания Samgau Group. Ещё минувшим летом «однушку» в первом ЖК от Samgau можно было купить за рекордно низкие для столицы 9,5 млн тенге. Сейчас все квартиры в жилом комплексе распроданы, а перепродают их уже по 12–14 млн тенге (без ремонта), рассказывает Абденов.
Риелтор приводит и обратный пример. Застройщик «Русалдинг Line» изначально продавал свои квартиры в столичном ЖК бизнес-класса Arai Apartments, в очень привлекательной локации, ниже рыночной стоимости (текущая цена квадратного метра в Arai Apartments – 350 тыс. тенге при среднерыночной от 450 тыс. тенге) и предлагал клиентам скидки. Сейчас застройщик задерживает сдачу объекта.
Ликвидный товар
Следующий шаг – выбор квартиры. Наибольшим спросом у инвесторов пользуется жилье класса комфорт, это объясняется относительно низкой стоимостью и высокой ликвидностью.
«По моим оценкам, более 80% покупателей, приобретающих квартиры в инвестиционных целях, выбирают комфорт-класс. Примерно 15% инвесторов вкладывают в проекты бизнес-класса, доля инвесторов в объекты премиум-класса и элитного жилья не превышает 5%».
Артём Цогоев
В первую очередь в новых жилых домах разбирают средние этажи, а нижний и верхние часто остаются невостребованными. Другие значимые факторы – удобная планировка, не более четырёх-шести квартир на площадке и лучший вид из окна.
«Конечные покупатели, а вслед за ними и инвесторы, предпочитают виды на зелёные насаждения и водные объекты, а не на старый жилой фонд, промзоны и дорожные развязки. Среди планировок наибольшим спросом пользуются небольшие лоты, студии и однокомнатные квартиры, а также «евродвушки» (1-комнатная квартира с большой кухней и маленькой спальней). Для инвестирования желательно выбирать квартиры наименее оригинальной формы, без кривых и треугольных комнат. Прямоугольные комнаты привычнее для людей, их отделка требует меньше затрат».
Артём Цогоев
«Некоторым важно, чтобы квартира была с ремонтом, встроенной мебелью и техникой. Другие предпочитают черновой вариант, чтобы сделать все самим. Для последующей сдачи в аренду важно наличие рядом объектов, где есть потенциальные клиенты – бизнес-центров или вузов».
Александр Бикетов
Если инвестор планирует ремонт, то выполнить его нужно «как для себя» – продуманно, с дизайнерским подходом и использованием качественных материалов.
«Только тогда квартира объективно прибавит в цене и будет ликвидной».
Арман Абденов
Фальстарт
Привлекательной выглядит стратегия входа в проект до официального старта продаж, когда застройщик может ещё не иметь всех разрешительных документов и нуждаться в деньгах на реализацию проекта. В этой ситуации первым инвесторам застройщик предлагает различные варианты финансирования: платная бронь, предварительный договор долевого участия, договор инвестирования и прочие серые схемы. Награда за риск – низкая цена входа в проект.
В 2010-х такие схемы были распространены, но сейчас они доступны разве что друзьям и родственникам девелоперов.
«Зайти раньше старта продаж как обычный клиент на практике нельзя. Я объездил многие стройкомпании в качестве «крупного инвестора», готового купить 8–10 квартир, проверял эту схему. Но ни в одной компании менеджеры не поддались на уговоры».
Арман Абденов
Да и казахстанское законодательство не защитит таких инвесторов. «При отсутствии на сайтах акимата и Казахстанской жилищной компании разрешений на строительство риски по незавершению объекта и потере денег целиком возлагаются на покупателя. Отдавать ли деньги «цыганкам на перекрестке», вложившись в такое строительство, – решать только вам», – предостерегает юрист Максим Мостович.
Кто раньше встал…
Ещё пять лет назад продажи и сбор денег застройщики начинали, как только огородят территорию, но сейчас продажи обычно стартуют после завершения нулевого цикла или подъёма одного-двух этажей.
«Когда из-за ограждений виден каркас, это привлекает покупателей. Они понимают, что стройка идёт, а значит, все разрешения у застройщика в порядке».
Арман Абденов
Если прийти в офис девелопера в 9-10 утра в день старта продаж, то можно стать обладателем ликвидной квартиры на удобном этаже с хорошей планировкой. Важно, чтобы была 100%-ная сумма оплаты: это козырь в руках покупателя в переговорах с застройщиком.
Большинство девелоперов на старте выставляют минимальные цены, устраивают праздник для клиентов с лотереями и акциями. Закономерно, что в первые дни продаж «уходят» самые лакомые лоты. Но некоторые застройщики придерживают часть ликвидных квартир, чтобы позже оживить спрос.
Если в проекте несколько очередей, то продажи стартуют с первой, не самой ликвидной.
«Лучшие очереди сдаются позже. Застройщики используют репутацию, наработанную на продаже первых очередей, чтобы следующие продать дороже».
Представители девелоперов
Чем выше стены, тем больше цены
«Чем ближе к окончанию строительства, тем выше цена за квадратный метр. Квартиры после сдачи, если они есть в наличии, самые дорогие».
Директор по маркетингу Kusto Home Нурсултан Белходжаев
Девелоперы делают ценовой анализ задолго до старта продаж. Как правило, застройщики заранее прописывают начальную цену и шаг, с которым она будет подниматься. Но бывает, что рынок вносит свои коррективы.
К примеру, в 2021 году произошло увеличение затрат застройщиков – более чем на 50% подорожали металлоконструкции, доски, стекло. Как следствие, девелоперы повышали стоимость проектов.
Цены могут и снижаться. К примеру, квадратный метр в клубном доме De Ville, стоивший, по данным korter.kz, на старте продаж весной 2018 года 725 тыс. тенге, в мае 2021 года продавали за 650 тыс. тенге.
Горизонт инвестора
Стратегия входа и выхода из проекта зависит от срока, на который инвестор готов вложить деньги.
«Все хотят заработать быстро и много. Но на практике встает дилемма – либо быстро получить небольшую маржу (10–15%), либо в долгосрочной перспективе рассчитывать на более серьёзные дивиденды (до 30%, а иногда и 100%). Я рекомендую вложиться на старте продаж, а продавать, когда дом сдадут в эксплуатацию. В среднем такой цикл занимает 9–12 месяцев».
Арман Абденов
Цогоев считает, что не нужно ждать, когда цены достигнут уровня ожиданий инвестора: «Начинайте продавать сразу после покупки. Это правило как нельзя лучше подходит спекулянту».
Сравнительно короткий срок инвестпроекта при покупке на вторичном рынке – здесь не нужно долго ждать, когда достроят дом.
«Средний срок перепродажи квартиры с учетом проводимого ремонта – два-три месяца. Без ремонта мы перепродаем квартиру в срок до одного месяца. Средний доход при этом составляет от 15 до 35%».
Александр Бикетов
Ваш выход
При продаже новостройки, в общем случае, выходить из проектов целесообразно к моменту, когда наиболее интересные лоты уже проданы застройщиком. Тогда инвестору не придётся конкурировать с девелопером, сходятся во мнениях эксперты. При продаже на этом этапе доходность может составить 15–20%.
С другой стороны, если выставить квартиру на продажу на стадии активной рекламы ЖК (то есть ещё до сдачи в эксплуатацию), маркетинговый бюджет застройщика будет работать в том числе и на спекулянта.
Прозорливый инвестор постарается выйти из проекта до сдачи объекта в эксплуатацию и в том случае, если не уверен, что реальный объект будет соответствовать рендеру застройщика.
«Продавать картинку (рендер) и ожидание легче, чем продавать реальность. Как только у потенциального покупателя появляется возможность попасть в свою будущую квартиру, как минимум в 50% случаев ожидания не совпадают с реальностью».
Артём Цогоев
Но для казахстанских реалий выход из проекта до сдачи дома в эксплуатацию означает сужение круга потенциальных покупателей: такую квартиру не смогут приобрести те, кто рассчитывает на использование ипотеки или пенсионных накоплений. Тем не менее на рынке есть покупатели со свободными средствами, готовые купить хороший этаж на условиях переуступки прав требования по договору долевого участия.
«Двушка» в Nexpo City (Нур-Султан, девелопер BI Group) на старте продаж стоила 25 млн тенге. На стадии строительства цена поднялась до 30 млн тенге. То есть через несколько месяцев после старта продаж можно было зафиксировать прибыль на уровне 20%, или 5 млн тенге. Сейчас, спустя год, на стадии сдачи в эксплуатацию такие квартиры продают по 35 млн тенге, то есть плюс 10 млн тенге, или 40%».
Арман Абденов
Ажиотаж на рынке жилья идёт на убыль, отмечают риелторы, но вложения в недвижимость останутся привлекательным способом инвестирования.
«С февраля по апрель 2022 года в Казахстане будут активные продажи жилья из-за продления сроков повышения порога пенсионных накоплений. Но и после этого недвижимость в крупных городах останется в цене. Мегаполисы растут, сюда приезжают учиться и работать, тем самым повышая спрос на жилье. Думаю, в ближайшие полгода цены повысятся ещё на 10–20%».
Арман Абденов
