На рынке складской недвижимости по всему миру уже больше года небывалое оживление: прорыв e-commerce на фоне пандемии создает условия для развития отрасли. Исследования Knight Frank показывают, что ультрахайнеты (люди с состоянием более $30 млн) считают складскую недвижимость самым перспективным направлением для инвестиций.

Алматы тоже в тренде – аналитики Colliers Kazakhstan отмечают повышенный спрос на рынке складской недвижимости мегаполиса и недостаток качественного предложения, подстегивающий рост арендных ставок. За год средняя стоимость аренды на алматинских складах выросла на 36%.

Локация складской недвижимости

Большинство алматинских складов высшего класса А сконцентрированы в Турксибском и Илийском районах, имеющих оптимальную транспортную инфраструктуру и доступ к ж/д путям – ключевыми ценообразующими факторами на рынке.

Среди лидеров – ALG Company, Damu Logistics, «Аяз Customs», ICEBERG Almaty, USKO International, отмечают в Colliers Kazakhstan.

Под управлением городского и областного акиматов находятся индустриальная зоны «Бурундай» и «Кайрат».

Аналитики ожидают, что до конца 2022 года рынок может вырасти на 5%, или 50 тыс. кв. м, за счёт ввода новых складских помещений класса А и Б в Турксибском и Илийском районах, а к 2024 году прибавит ещё около 50 тыс. кв. м в индустриальной зоне «Кайрат» и в Алатауском районе.

Заполняемость складов растёт

Средняя заполняемость складских помещений в Алматы с 2018 года превышает 90% и находится в восходящем тренде. Лишь в 2020-м заполняемость показала отрицательную динамику, снизившись на 1,8%, но уже в следующем году рынок отыграл падение: заполняемость достигла максимальных показателей за четыре года – 97,9%.

В I квартале 2022 года Colliers вновь зафиксировал небольшое снижение заполняемости (-1,4%) в связи с ротацией арендаторов, однако эксперты ожидают, что по итогам 2022 года показатели восстановятся до уровня 2021 года.

Наименьшая вакансия в складских комплексах класса А, предлагающих рынку лучшие помещения и сервис. Эти склады востребованы среди арендаторов в сегменте FMCG, фармацевтики и других товаров, требующих специальные условия хранения.

Рост спроса

Пополнение фонда складской недвижимости в Алматы за последние три года происходило в классах А и Б, причём рост площадей в среднем составил менее 1% в год.

При этом спрос на складские помещения и услуги растёт высокими темпами как со стороны игроков рынка розничной торговли, так и со стороны промышленности, строительства и грузоперевозок.

Производство промышленной продукции в Алматы в 2021 году выросло на 31%, розничный товарооборот – на 22%. Кроме того, в 2021 году на казахстанский рынок зашли крупные российские игроки – ретейлер техники и электроники Ozon и сеть парфюмерно-косметических супермаркетов «Золотое Яблоко».

Арендные ставки

Активно растущий спрос на фоне ограниченного предложения ведёт к значительному росту арендных ставок.

За год средняя арендная ставка (без НДС), по данным Colliers Kazakhstan, подскочила более чем на треть (+36%), до 2 582 тенге за квадратный метр в месяц.

В 2022 году эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на складские услуги, в том числе на услуги кросс-докинга, распределительных центров и ответственного хранения.

«На фоне стремительно развивающегося и растущего рынка онлайн-ретейла направление 3PL на сегодняшний день остается наиболее перспективной отраслью на рынке складских услуг и недвижимости», – резюмируют аналитики Colliers.