Рынок новостроек лихорадит: спрос упал, а цены на материалы – нет. «Курсив» выяснил, насколько сократились продажи на первичном рынке и на что готовы пойти застройщики, чтобы переломить ситуацию.

«Купить квартиру и выиграть автомобиль? Это возможно только у нас! Акция от застройщика: только сейчас цена на квартиры в новом ЖК всего от 265 000 за квадратный метр». Щедрость одного из начинающих девелоперов зашкаливает – столичная квартира по цене ниже рынка, да ещё и Cadillac Escalade счастливчику впридачу.

Подобные акции от застройщиков регулярно всплывают таргетом в сети. Их цель – экстренно привлечь средства частных инвесторов, чтобы продолжить строительство. Но если покупатели массово не понесут деньги девелоперу, ЖК может превратиться в долгострой.

Потеря темпа

Застройщики зафиксировали снижение спроса на новостройки в апреле на треть, однако утверждают, что в мае-июне началось восстановление. «В апреле спрос на жилье снизился в среднем на 30%, но уже в мае восстановился до средних исторических значений», – сообщили «Курсиву» в BI Group.

«Согласно нашим данным, в апреле было достаточно резкое падение покупательского спроса на 30%. Однако постепенно спрос восстановился и сейчас держится в диапазоне средних значений», – подтверждает член регионального совета «Атамекен», директор столичной строительной компании ТОО «Эдем» Ирина Манжанова.

У начинающих девелоперов снижение ещё более заметное. «В нашей компании спрос упал на 50–60%. Спад мы видим не только у нас, но и у наших партнёров, наших конкурентов», – сообщает Кайрат Кокенов, учредитель Open Development, эта компания дебютировала на жилищном строительном рынке столицы в конце 2021 года.

Данные Open Development совпадают со статистикой риелторов, которые говорят о сокращении количества сделок в мае более чем в 2 раза, и официальными данными Бюро национальной статистики (БНС).

По данным БНС, в мае в Казахстане зарегистрировано 30,5 тыс. сделок купли-продажи жилья – это минимальный показатель за почти полтора года (с января 2021-го). Для сравнения: двумя месяцами ранее, в марте, когда заканчивалось действие пониженных порогов вывода пенсионных сбережений, сделок было в 2,2 раза больше (67 801).

Продажи упали во всех регионах республики. В Атырауской и Мангистауской областях количество сделок по сравнению с прошлым годом сократилось почти втрое, в Актюбинской и Кызылординской областях – в два раза. В Нур-Султане, Алматы, Шымкенте – на четверть и более.

Цифры отражают резкое снижение платежеспособного спроса: поступление пенсионных денег на рынок с апреля практически прекратилось, льготные ипотечные программы сворачиваются, а инфляция «съедает» доходы потенциальных покупателей.

Лёд тронулся

Сокращение спроса вынудило девелоперов пойти на крайнюю меру – снижать цены на жилье. «Многие застройщики в мае корректировали стоимость. На фоне январских и февральских событий они задрали цену немного повыше, чтобы компенсировать свои возможные негативные риски. На данный момент они видят, что спрос проседает, и начали запускать различные акции и снижать стоимость», – прокомментировал ситуацию президент Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Виктор Микрюков на вебинаре, организованном Homsters.kz.

По данным АЗК, за май новостройки Нур-Султана в среднем стали доступнее на 2,8%, Алматы – на 1,1%. В разрезе классов снижение цен оказалось неравномерным. Жилье класса эконом в Алматы подешевело на ощутимые 4,8%, элит и бизнес – лишь на 0,3% и 0,6% соответственно, а самый популярный комфорт даже прибавил в цене (+1%). В Нур-Султане, наоборот, сильнее всего «сбросил обороты» рынок жилья бизнес и элит (–5,5%), эконом подешевел на 2,5%. Однако и тут наиболее востребованное жилье комфорткласса, на которое приходится более 60% всех ЖК в продаже, продолжило дорожать (+1% в мае).

Цены на жилье комфорткласса держатся благодаря тому, что спрос на него почти не изменился. «Спрос у нас не снизился. Наверное, это связано с тем, что мы строим жилье комфорткласса небольшой квадратуры», – делится представитель карагандинской компании «СемсерТехСервис» Сергей Ким.

Один из крупных шымкентских застройщиков, пожелавший остаться анонимом, тоже сообщил о сохранении спроса и цен на жилье среднего ценового сегмента, особенно на малогабаритные квартиры.

Утром деньги – вечером метры

Кроме снижения цен на менее востребованное жилье застройщики стали использовать более агрессивную рекламу и повышенные скидки для клиентов, готовых платить сразу, сообщили «Курсиву» представители отрасли.

«Если раньше были скидки 3–5%, то сейчас они доходят до 10% при 100%-ной оплате», – рассказывает о ситуации на столичном рынке жилья независимый риелтор Арман Абденов.

В Алматы схожая картина. В отделах продаж ведущих застройщиков, куда автор «Курсива» обратился как покупатель, за 100%-ную оплату новостройки предлагали скидки от 2 до 12%. Минимальный дисконт дали в BI Group, а максимальный – в компании Rams Kazakhstan.

Начинающие девелоперы в поисках клиентов используют «тяжелую артиллерию». ТОО «Max Bet PV2» не только снизило цены на свой жилой комплекс Royal House на левобережье столицы с 280 тыс. тенге до демпинговых 265 тыс. тенге за «квадрат» (себестоимость строительства, по оценкам девелоперов, сейчас находится на уровне 290 тыс. тг/кв. м), но и обещает вручить будущим соинвесторам пару «айфонов» последних моделей и Cadillac Escalade. В Казахстане этот кроссовер премиум-класса продают за 29,9 млн тенге, то есть по цене пары квартир в строящемся ЖК.

Чуть помедленнее

Опрошенные «Курсивом» девелоперы единодушны в уверенности, что рынок «лишь взял паузу», поэтому строительство новых проектов продолжится, пусть и более медленными темпами.

«Кризис – это сложности, но не катастрофа. Все подрядчики продолжают работать над своими проектами и находятся в поисках новых. Другое дело, что возникла необходимость в пересмотре графика работ и финансирования. Многие компании вынуждены пересматривать даты сдачи своих объектов», – говорит Ирина Манжанова.

В BI Group поясняют, что работа с новыми проектами не приостановлена, пересмотрен только график старта продаж. Сейчас у застройщика довольно большое количество квартир в предложении как по классности ЖК, так и по расположению, планировкам и ценам.

«Мы сейчас находимся на стадии маркетингового анализа рынка. Собираем заявки, анкеты, чтобы понять, по какой цене нам удастся продать жилье», – делится глава шымкентской строительной фирмы Гульмира Абишева.

«Работаем сейчас в ручном режиме – каждый день мониторим ситуацию, каждый день смотрим, где-то перестраиваем процессы. Приходится работать, не смотря далеко в будущее, как говорится», – добавляет Сергей Ким.

Кайрат Кокенов отмечает, что с таким спросом застройщики просто вынуждены пересматривать свою стратегию и, возможно, уменьшать объём ввода жилья в эксплуатацию.

Триггер роста

Участники рынка понимают, что в текущей ситуации жилье стало недоступно для большей части населения, и надеются, что государство в очередной раз поддержит спрос. «На мой взгляд, нужен триггер для разгона спроса. В противном случае отрасль будет сокращаться», – говорит Кайрат Кокенов.

Девелоперы уповают на введение государством новых ипотечных программ под низкий процент (до 10%) с минимальным первоначальным взносом на объекты с долевым участием в строительстве.

«К сожалению, процент у нас слишком высок и для многих банковские условия кредитования просто оказываются неподъемными. К тому же первоначальный взнос, требуемый банками, тоже не слишком демократичен к среднестатистическому гражданину. Понижение процента ипотеки и более выгодные условия первоначальных взносов действительно могли бы значительно простимулировать потребительский спрос», – отмечает Ирина Манжанова.

Другой способ оживления спроса, который видят застройщики, – внесение в законы поправок, которые бы позволили приобретать казахстанскую недвижимость иностранцам.

Риелторы уверены, что государство в очередной раз поддержит строителей, а цены вскоре вновь начнут расти. Спрос на жилье неизбежно восстановится при текущем дефиците жилья и уровне урбанизации, отмечают участники отрасли.

«На месяц-полтора рынок замрет, пока люди осознают ситуацию, привыкнут к новым ценам, адаптируются. А дальше пойдет очередной рост. Государство не обделит вниманием строительный сектор, занимающий существенную долю в ВВП и дающий на одно рабочее место семь рабочих мест в смежных отраслях. Будут новые программы стимулирования, – поясняет президент Объединенной ассоциации риэлторов Александр Пак. И добавляет, что строителям «нужно работать с ценой». – «Для застройщиков, которые могут позволить себе строить по цене от 260 до 330 тыс. тенге за кв. м, у нас очень много клиентов».