В развитых странах на одного человека приходится 60–70 квадратных метров жилплощади, тогда как в России этот показатель составляет 25,8 кв. м, а в Казахстане, по данным Бюро национальной статистики, – 23,2. Десять лет назад речь шла о 18,7 кв. м на человека, то есть ситуация меняется в лучшую сторону, однако проблема все ещё актуальна. Не в последнюю очередь потому, что открытым остается вопрос доступности жилья.

«Курсив» разбирается, насколько доступны для населения покупка собственного жилья и действующие ипотечные программы и как устроена ключевая их альтернатива – рынок арендного жилья.

Возможность не для всех

В мировом рейтинге доступности жилья РК занимает 44-е место из 112. Индекс доступности, отражающий соотношение медианной цены на жилье и средней заработной платы всех членов семьи, равен 10,5. Это значит, что средняя стоимость жилья в стране укладывается в десять годовых зарплат среднестатистической семьи. У лидеров рейтинга (Саудовской Аравии, США) этот показатель равен 2,7 и 3,9 соответственно.

В собственной жилплощади нуждается значительная часть граждан, а нарастающие объёмы строительства жилья пока не смогли полноценно удовлетворить эту потребность. Более того, остро стоит вопрос доступности действующих ипотечных программ для населения нашей страны.

По состоянию на 1 июля 2022 года банки второго уровня (БВУ) предоставляют следующие ипотечные продукты:

В целях оценки доступности собственных ипотечных продуктов были проведены расчеты индекса доступности жилья (англ. – Housing Affordability Index, HAI) для домохозяйства из трёх человек в разрезе децильных групп (где один дециль – самая бедная группа населения РК, 10 – самая богатая группа населения Республики Казахстан).

Этот индекс определяется по следующей формуле: HAI = (Доля доходности по ипотеке* Среднедушевые номинальные денежные доходы*3*12)/(12*Ежемесячная сумма платежа по ипотеке).
Результаты трактуются следующим образом: показатель выше 100 – ипотека доступна, показатель ниже 100 – ипотека недоступна.

Исходя из полученных результатов, самой доступной ипотечной программой для населения по всей стране является программа «7-20-25». Остальные же продукты для большинства граждан практически недоступны.

«Серая» аренда

Одним из важных элементов жилищного рынка является арендное жилье. Оно даёт возможность улучшить жилищные условия в текущий момент, а также позволяет населению оставаться мобильным.

К сожалению, рынок арендного жилья в Казахстане недостаточно развит. По некоторым экспертным оценкам, доля арендного жилья в жилищном фонде РК составляет примерно 22%, что намного меньше, чем в таких странах, как Германия (50%), США (35%) и Великобритания (35%).

Насколько результаты таких оценок соответствуют действительности – судить трудно, ведь точный учёт количества сдаваемого в аренду жилья в Казахстане не ведётся.

Главная причина в том, что большая часть арендного жилья находится в «теневом» секторе.

Квартиры сдаются без заключения соответствующего договора, а арендодатели не всегда обременяют себя уплатой налогов. При этом, согласно Административному кодексу Республики Казахстан, штраф за незаконную сдачу жилья в аренду на физическое лицо относительно невысок – 15 МРП (45 945 тенге). За повторное нарушение в течение года штраф составит 30 МРП (91 890 тенге). На практике факты нелегальной сдачи выявить достаточно затруднительно.

Например, в 2017 году акиматом города Астаны проведен анализ рынка арендного жилья, согласно которому из 289 тысяч квартир в столице легально сдаются в аренду 9,3 тысячи (менее 4%). Однако, по мнению экспертов, доля арендного жилья в столице на самом деле составляет 10%. Можно предположить, что 6% – это доля нелегально сдающегося арендного жилья. Ориентируясь на эти цифры, можно предположить, что если в столице, по данным БНС АСПиР РК на конец 2021 года, насчитывалось 378,1 тысячи квартир, то около 22 тысяч сдается нелегально.

Для Алматы (698,6 тыс. квартир) количество нелегально сдающихся квартир может составлять 41,9 тысячи, для Шымкента (247,8 тыс. квартир) – 14,9 тысячи квартир. В общей сложности, только в трёх городах республиканского значения Казахстана «теневой» рынок арендного жилья может насчитывать примерно 79 тысяч квартир.

Законы и цены

Отсутствие чётко сформулированных юридических взаимоотношений приводит к тому, что условия аренды не защищают интересы ни арендаторов, ни арендодателей. В данном случае арендаторы сталкиваются с риском принудительного выселения из арендуемого жилья до наступления срока завершения аренды. В то же время для арендодателей существует риск нанесения арендатором ущерба сдаваемому жилью, что усугубляется, как зачастую бывает, отсутствием страхования недвижимости. Более того, в связи с тем, что на момент сдачи жилья в аренду не проводится процедура проверки финансовой состоятельности арендатора, арендодатель всегда может столкнуться с проблемой несвоевременного внесения арендных платежей.

Помимо отсутствия институционального рынка аренды, ситуация усугубляется стремительным ростом цен на арендное жилье. Согласно данным БНС АСПиР РК, в среднем по стране арендная плата за 1 кв. м благоустроенного жилья в июле 2022 года составила 3 583 тенге, увеличившись с начала года (январь 2022 года – 3 395 тенге) на 5,5%. При этом, по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года (июль 2021 года – 2 678 тенге), стоимость арендного жилья повысилась на 33,8%. Исходя из средней стоимости арендного жилья, для того, чтобы арендовать квартиру площадью 60 кв. м, потребуется ежемесячно вносить около 215 тыс. тенге. К сожалению, как показывает децильный анализ доходов населения выше, данная сумма является неподъемной для большинства граждан нашей страны.

Продолжение следует