Рынок недвижимости РК оживился после трёх месяцев затишья. В августе количество сделок купли-продажи в мегаполисах увеличилось более чем на треть, в сентябре покупатели стали ещё активнее. «Курсив» разбирался, из-за чего в этот раз поднялся рынок недвижимости.

«В сентябре я продал столько квартир, сколько не продавал за все лето и весну», – удовлетворенно констатирует независимый столичный риелтор Арман Абденов. И это, несмотря на рекордный весенний спрос на недвижимость, спровоцированный повышением порогов достаточности ЕНПФ. Тогда казахстанцы торопились вывести деньги с пенсионных счетов, чтобы купить квартиры.

К концу весны (пороги ЕНПФ повысились с 1 апреля) количество сделок снизилось вдвое – с 60 тыс. в марте до 30 тыс. в мае, констатировало Бюро национальной статистики (БНС).

В августе БНС вновь зафиксировало резкое повышение спроса на жилье в мегаполисах – в Алматы и Шымкенте число сделок выросло на 30%, а в Астане сразу на 46%. Статданных за сентябрь пока нет, но опрошенные «Курсивом» участники рынка говорят об осенней активизации покупателей, выделяя две основные причины – сезонность и повышение ставок «Отбасы банка».

Осенний урожай

Большинство крупных застройщиков связывают повышение спроса с ежегодным сезонным оживлением покупателей. «Многие, кто откладывал вопрос покупки недвижимости, снова возвращаются к этому пункту. Родители студентов начинают приобретать квартиры для своих детей. Бизнесмены, занятые в сельскохозяйственном секторе, вкладываются в жилье после сбора осеннего урожая. В целом реализация «первички» выросла на 29,6%, трафик клиентов увеличился на 14,3%», – сообщили в BI Group.

«В сентябре продажи недвижимости действительно увеличились, и связано это прежде всего с сезонностью», – подтвердил «Курсиву» ещё один крупный казахстанский застройщик. В региональном отделении этого застройщика, поясняя причины сезонного спроса, также сделали акцент на окончании уборочных работ: «Люди собрали урожай, заработали денег, не знают, что с ними делать. Вот и вкладывают в недвижимость, каждый сезон происходит одно и то же».

С озвученным коллегами фактором сезонности соглашаются и в компании Open Development, где количество обращений со стороны покупателей выросло в сентябре на 25–30%.

Успеть до повышения

Риелторы и участники сделок, которых опросил «Курсив», причину сентябрьского всплеска видят в повышении ставок «Отбасы банка», через который на рынке приобретается более 60% жилья.

Для тех заемщиков, чьи деньги пролежали на депозитах жилищного банка менее полугода, ставки с 6 октября поднимутся с 7–8,5% до 10–11,5%. Фактически удорожание коснется самых популярных промежуточных займов, на которые в банке приходится почти 80%. Промежуточные займы используют заемщики, у которых на момент покупки квартиры на депозите есть 50% стоимости жилья.

Изменение ставки вознаграждения по промежуточным займам «Отбасы банка» в перспективе негативно скажется на рынке жилья, полагают в Kusto Home. «Мы считаем, что будет некий всплеск (спроса. – «Курсив») перед последующим угасанием. В целом долгосрочное влияние повышения данной ставки является скорее негативным фактором, который обещает охладить рынок», – комментирует директор по маркетингу Kusto Home Нурсултан Белходжаев.

Действительно, многие казахстанцы, имеющие накопления, постарались закрыть сделки по покупке жилья до повышения ставок, создав дополнительный спрос на рынке недвижимости.

«Когда в начале сентября «Отбасы банк» объявил о повышении ипотечных ставок на ощутимые 3 п.п., начался такой же ажиотаж, как и при повышении порогов ЕНПФ. Народ хлынул в «Отбасы» срочно оформлять ипотеку, начали раскупать квартиры», – описывает ситуацию в Астане риелтор Арман Абденов.

«Квартиру на продажу мы выставили ещё в мае. Но до конца августа был лишь один-два звонка от покупателей. С начала сентября звонить стали почти каждый день, мы быстро нашли покупателя. Он оформлял сделку через «Отбасы банк» и очень хотел закрыть её до 1 октября (изначальные сроки повышения ставок, озвученные «Отбасы банком». – «Курсив»)», – рассказывает житель Алматы, недавно продавший «трешку» в Ауэзовском районе.

«Намерение «Отбасы банка» повысить ставку вознаграждения сыграло свою роль в увеличении продаж в сентябре. Успеть приобрести первичное жилье по более низкой ставке – логично», – застройщики тоже подтверждают появление в начале осени дополнительного фактора влияния на рынок.

Как поддержать спрос

Сейчас спрос на дорожающее жилье, по мнению девелоперов, поддерживает преимущественно ипотека по госпрограмме «7–20-25». Свой лимит в триллион тенге эта программа, по предварительным оценкам, исчерпает в начале 2023 года.

«Единственное, что стимулирует спрос, – это внутренние скидки (застройщиков. – «Курсив») и подходящая к завершению программа «7–20–25». Многие покупатели ищут возможность попасть в программу. Очень популярны объекты, которые сдаются в IV квартале 2022-го и I квартале 2023-го. Активность по ним оживилась ввиду окончания программы», – прокомментировали в Open Development.

Чтобы не дать спросу «залечь на дно», девелоперы активно лоббируют появление новых госпрограмм. «На сегодняшний день, к сожалению, практически отсутствуют выгодные для населения ипотечные продукты. Увеличение таких продуктов позволило бы в большей мере обеспечить имеющийся на сегодня спрос на жилье, – сетуют в Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК). И тут же объясняют свои мотивы: – Ведь текущая ситуация на рынке жилья, а именно отсутствие государственной поддержки и закрытие ипотечных программ, может привести к банкротству как минимум 30% работающих сегодня компаний».

Пока девелоперы вынуждены сами поддерживать интерес к новостройкам. «Практически все застройщики сейчас активно вкладываются в маркетинг – продумывают различные акции, скидки для увеличения спроса для стимуляции рынка», – рассказывают в Open Development.

Пытаясь предложить рынку продукт, который население сможет «переварить» на фоне снижения платежеспособности, одни строительные компании ищут новых поставщиков и готовят совместные продукты с коммерческими банками, позволяющие снизить первоначальный взнос, а другие уменьшают общий метраж квартир. «Ряд застройщиков все же готовят наработки в отношении малогабаритного жилья, соответствующего действующим строительным нормам в РК», – признаются в АЗК.

«Естественно, все застройщики пытаются понять, как сократить расходы и оптимизировать себестоимость. Большое количество материалов импортировалось из РФ, и сейчас из-за мобилизации, возможно, заводы будут удлинять цикл производства. Это может повлиять на сроки поставки, поэтому застройщики пытаются выйти на китайских поставщиков, стараются максимально искать внутренний продукт», – рассказывают в Open Development.

Долгосрочные перспективы рынка жилья эксперты оценивать не берутся. И даже до года дают очень разные прогнозы – одни ожидают постепенного восстановления спроса, другие после сентябрьского всплеска прогнозируют затишье до декабря.