Планировка, стоимость и локация перестали быть единственными значимыми параметрами для покупателей недвижимости в Казахстане. «Курсив» обсудил с участниками рынка, как меняются форматы жилья, какие факторы и почему повышают ценность жилых квадратов в глазах покупателей.

Если пять лет назад купить квартиру в центре мегаполиса считалось престижным, то сейчас на первый план выступает экологичность района и наличие нужной инфраструктуры – покупатель скорее предпочтет жилье рядом с ТРЦ, любимым парком или «правильной» школой, пусть даже не в центре города. На потребительское поведение влияют мода на ЗОЖ и экологичность, раскрученность инфраструктурных объектов и даже программы господдержки.

Компактные метры

По данным Бюро нацстатистики, средняя площадь квартир в новостройках Астаны и Алматы пять лет назад была на 16% больше, чем сейчас. Риелторы отмечают, что сокращению квадратуры способствовали программы гос­поддержки «7-20-25» и «Баспана Хит», стартовавшие как раз в 2018 году. «Изначально, когда запустили программу «7-20-25», застройщики не были готовы массово предложить рынку жилье, подпадающее под параметры программы», – вспоминает ведущий специалист по недвижимости алматинского агентства Ria Light Александр Бикетов.

Но бизнес быстро подстроился под потребности рынка: девелоперы переключились на жилье класса «комфорт» и «эконом», а также малогабаритные квартиры, соответствующие по цене условиям программы.

«Как на первичке, так и на вторичке стали очень популярны 1-2-комнатные квартиры примерно одной площади – «однушки» по 40 «квадратов» или евродвушки по 47 квадратов», – рассказывает о предпочтениях столичных покупателей риелтор Арман Абденов.

Участники рынка отмечают, что основной спрос на малогабаритное жилье в Астане и Алматы формируют молодые семьи и мигранты из регионов – и первые, и вторые покупают свою первую недвижимость. Семьи с детьми предпочитают трёхкомнатные квартиры. Причём максимальный спрос сложился на небольшие трешки на 90–110 квадратных метров. А спрос на четырёх- и более комнатные квартиры ощутимо просел с наступлением пандемии. Арман Абденов связывает это с кризисом.

«Такие лоты сейчас востребованы только у самых топовых застройщиков. Но даже у них после сдачи дома в эксплуатацию в продаже ещё остаются предложения по 4-5-комнатным квартирам», – говорит он.

Локация вместо кухни

Покупатели стали более разборчивы в выборе планировок и не готовы платить за бесполезные «квадраты», рассказывают риелторы. Метраж коридоров должен быть сведен к минимуму – зал, например, расположен рядом с кухней.

Пожелание почти любого покупателя недвижимости в РК – «в квартире должна быть отдельная просторная кухня» (больше стандартных шести «квадратов» в типовой панельке). «Все, кто обращался к нам за последний год (не привязываясь к району), среди основных параметров указывали именно большую кухню», – подтверждает Бикетов. Но современные форматы жилья зачастую предлагают кухню-студию или даже кухню-нишу. И покупатели, оптимизирующие свой бюджет, готовы отказаться от кухни мечты в пользу хорошего района и более высокого класса жилья.

Среди состоятельных казахстанцев, предпочитающих жилье класса «бизнес» и «элит», востребованы залы и спальни с двумя-тремя окнами, продолжает Арман Абденов. Причём в квартире обязательно должна быть пара мастер-спален (спальных комнат с собственной гардеробной и ванной комнатой).

А вот наличие балконов и лоджий оказалось для будущих новоселов не столь критичным. «Это скорее приятный бонус, чем основной критерий при выборе жилья», – отмечает Александр Бикетов. «Если балкон есть, выход на него обязательно должен быть из кухни», – добавляет Абденов.

В пижаме – на детскую площадку

Застройщики, чтобы выделить свои проекты среди других и сформировать спрос, включают в ЖК новые пространства – коворкинги, спортивные залы, комнаты для досуга и настольных игр, террасы с зимними садами, зоны барбекю, кинозалы, бассейны, залы для проведения мероприятий, индивидуальные кладовые. Встречаются и такие специфичные для Казахстана предложения, как намазхана или комната для разделки мяса.

Так, в столице очень актуальными оказались игровые комнаты в жилом доме. «Астана – холодный город, поэтому клиенты предпочитают, чтобы детская площадка была не только во дворе, но и в самом ЖК. Чтобы дети не одеваясь могли спускаться из квартиры и играть с соседскими ребятами, а родители наблюдать по видео, что делает ребёнок», – объясняет Абденов.

А вот бассейну, спроектированному застройщиком в одном из премиальных жилых комплексов Алматы, со временем решили найти другое применение. «Оказалось, что владельцы квартир либо имеют абонементы в фитнес-центры с профессиональными бассейнами, либо вовсе не любят плавать. А платить немалые деньги за обслуживание такой инфраструктуры приходится всем», – объяснил такое решение представитель местного ОСИ.

Покупатели не проявляют большого интереса и к наличию индивидуальных кладовок в жилом комплексе. «Дело в том, – объясняет Александр Бикетов, – что такие помещения облагаются налогом по ставкам коммерческой недвижимости, поэтому сезонные вещи многие владельцы жилья предпочитают по старинке хранить в квартире».

Внешний фон

Сохраняется повышенный спрос на районы с хорошими школами, и в Казахстане уже есть кейс, когда застройщик сумел такой спрос создать. «В Астане сейчас растёт спрос на ЖК рядом со школами Binom (государственные школы, работающие по экспериментальной методике, ГЧП-проект девелопера BI Group). Даже приезжие из других регионов ищут квартиры для покупки или аренды именно в тех домах, где прописка позволяет их детям попасть в Binom», – рассказывает Арман Абденов. По словам риелтора, при прочих равных наличие рядом такой школы добавляет к цене квартиры около 10%.

Наличие крупного парка в пешей доступности тоже увеличивает стоимость жилых «квадратов». «Цены в домах вокруг столичного Ботанического сада одни из самых высоких в городе – как на первичном, так и на вторичном рынке», – отмечает Абденов.

В Алматы близость к паркам, по оценкам Александра Бикетова, также делает жилье дороже (примерно на 10%), но ценность этого соседства постепенно снижается.

«Во время пандемии был высокий спрос на жилье рядом с Центральным парком ­им. Горького, с Парком президента. Сейчас таких запросов гораздо меньше – покупателей стала больше интересовать близость к ТРЦ. В торгово-развлекательных центрах семьи проводят больше времени, чем в парке, – это и покупки, и разнообразный отдых», – объясняет риелтор.

Столичные жители тоже неравнодушны к шопингу. По словам Армана Абденова, астанчане предпочитают жить рядом с «Хан Шатыром» или с MEGA Silk Way.

Ещё один тренд, недавно появившийся на алматинском рынке жилья, – повышенный спрос на жилые комплексы рядом со станцией метро.

«Когда ветка была до «Сайрана», близость станции метро не влияла на цену жилья. Но как только подземку пробили до Момышулы, малогабаритные квартиры в панельных домах рядом с Family Park подорожали на 20–30%», – делится Александр Бикетов. Спикер поясняет, сильнее всего выросли цены на однокомнатные квартиры, покупателями которых зачастую выступают жители области, приехавшие в Алматы на учебу или работу. «На цену трёхкомнатных квартир запуск новых станций метро повлиял не так сильно – для семей важнее пешая доступность до школы или садика», – добавляет он.

Что касается столицы, то там решение властей достраивать LRT пока никак не отразилось на стоимости жилых «квадратов». «Люди не верят в реализацию этого проекта, поэтому цены на такое жилье средние по рынку», – объясняет Арман Абденов.

Специально для этого материала Kursiv Research опросил более 1200 казахстанцев, чтобы выяснить, наличие каких общественных и коммерческих помещений возле своего дома они ценят больше всего.

Самым востребованным ожидаемо стало наличие рядом с местом проживания продуктового магазина (30%) и аптеки (27%). Высокий спрос среди резидентов жилых комплексов оказался на ремонтные мастерские и ателье (14%), салоны красоты (12%), кофейни (11%), химчистки (10%) и коворкинги (9%). Кофейни стали особенно популярны среди молодежи (возраст респондентов 18–29 лет), а коворкинги больше других востребованы у жителей Мангистауской области и Астаны.

Кроме перечисленного, резиденты ЖК желали иметь под боком фитнес-клуб или тренажерный зал (3%), торгово-развлекательный центр. Из социальной инфраструктуры – школу, детский сад, поликлинику, кружки и секции для детского досуга. Отдельные респонденты отметили важность наличия рядом с ЖК банкомата, пункта раздельного сбора мусора, пекарни и мечети.

А вот важность наличия бассейна, а также скверов и парков возле места проживания не назвал ни один из респондентов. Кроме того, почти треть опрошенных (особенно старше 60 лет, проживающие в северных регионах страны) вообще не хотела бы иметь рядом с местом проживания никаких общественных и коммерческих помещений.

В каких условиях живут казахстанцы

Чтобы узнать, в каких условиях живут казахстанцы, Kursiv Research в декабре 2022 года провел опрос среди 1200 жителей разных регионов страны старше 18 лет.

Аренда VS собственность

Из данных опроса Kursiv Research следует, что большинство (67%) респондентов имеют жилье в собственности. Ещё 17% арендуют его и почти такая же часть – 16% – проживает у родственников или знакомых.

Доля тех, кто имеет собственную жилплощадь, прогнозируемо увеличивается с возрастом: если среди молодежи (18–29%) лишь каждый второй опрошенный может позволить себе недвижимость (55%), то в возрасте 45–59 лет таких уже три четверти, а старше 60 лет – 89%.

Согласно данным опроса, в разрезе регионов самая большая доля собственного жилья у жителей Улытауской (96%), Атырауской (86%) и Туркестанской (78%) областей. Большинство опрошенных в этих регионах проживают в частных домах. В трёх мегаполисах позволить себе владение жилплощадью могут лишь 60% респондентов.

Среди тех, кто арендует жилье, больше половины проживает либо в Астане (30%), либо в Алматы (24%). А в качестве причины аренды респонденты чаще всего называли недостаток денег на первоначальный взнос по ипотеке (52%), отсутствие стабильного дохода (13%) и отсутствие уверенности в зав­трашнем дне (10%).

Обеспеченность жильем

Похвастаться высоким уровнем обеспеченности жильем (более 30 кв. м/чел., что соответствует нормам ООН) могут лишь 16% опрошенных.

Лучше всего, судя по данным опроса Kursiv Research, квартирный вопрос решен у жителей Астаны, Мангистауской области и Алматы.

В Астане 30% респондентов сообщили, что обеспеченность жильем на члена семьи превышает 30 жилых «квадратов». Причём у 14% опрошенных астанчан есть второе жилье в многоквартирных жилых домах, а ещё у 9% – таунхаус или коттедж. С другой стороны, почти половина респондентов в Астане (45%) отметила, что на домочадца приходится менее 20 квадратных метров.

Смотрите видео на нашем YouTube канале.

В Алматы доля обеспеченных жильем по нормам ООН почти вдвое ниже, чем в столице – 17%, следует из данных опроса. А алматинцев, у которых на каждого члена семьи приходится менее 20 кв. м, на 8% больше, чем в Астане (52% против 44% в столице). Наличием второго дома могут похвастаться немногие жители южной столицы – 17% опрошенных против 29% в Астане.

В нефтяном регионе – Мангистау – расслоение на «обеспеченных» и «ютящихся» примерно такое же, как в Алматы. Каждый пятый респондент сообщил, что на члена семьи приходится более 30 жилых «квадратов», а каждый второй не обеспечен даже 20 кв. м жилья. Из данных опроса следует, что Мангистау лидирует среди всех регионов по доле населения, которые не обеспечены даже 15 «квадратами» жилья – таких респондентов здесь оказалось 34% (второй антилидер – Шымкент с долей 32%). Да и обладателей второго дома в Прикаспийском регионе совсем немного – 7%.