У владельцев бизнес-центров почти нет свободных офисных площадей, даже несмотря на то, что за 2022 год ставки аренды выросли на 20–30%. Как изменился рынок коммерческой недвижимости в Астане и Алматы и каковы его ближайшие перспективы – в материале «Курсива».

Офисный рынок Казахстана ожил после двух лет затишья. Возвращение работников в офисы после пандемии и релокация в РК зарубежных компаний привели к резкому снижению вакантности в бизнес-центрах (БЦ). А рост спроса и рекордная инфляция, в свою очередь, спровоцировали повышение ставок аренды как в Алматы, так и в Астане. Но, если в столице офисное предложение расширяется и конкуренция позволяет сдерживать рост цен, то в Алматы ввод единичных объектов не устраняет дефицита офисного предложения.

В результате алматинский рынок бизнес-центров постепенно превращается в рынок арендодателя, где владельцы зданий фактически диктуют арендаторам свои условия.

На новое место

Спрос со стороны компаний-релокантов стал влиять на казахстанский офисный рынок начиная со II квартала 2022 года, отмечают эксперты Scot Holland | CBRE в отчете «Обзор рынка г. Алматы. Офисная недвижимость. 4 кв. 2022».

Свой офис в Казахстане в прошлом году, по данным замминистра иностранных дел Алмаса Айдарова, открыли два десятка иностранных компаний. В их числе американский производитель систем управления Honeywell, австралийская горнодобывающая компания Fortescue, японская торговая компания Marubeni, а также ряд компаний из сферы IT и цифровых услуг – Playrix, Mytona, Nexters, red mad robot CA, TypeType, Level Travel, Tinkoff, inDrive и так далее.

Постоянной пропиской в нашей стране обзавелись пока не все из перечисленных – через 2gis.kz можно найти адреса лишь нескольких компаний. Так, производитель систем управления Honeywell обосновался в БЦ «Азия-Мост» (класс B) на «Атакенте», разработчик игр Nexters – в административном здании на Маметовой, 76.

Ряд компаний со сравнительно небольшим количеством сотрудников выбрали офис в IT-хабах (лишь некоторые получили там юридическую регистрацию), таких как Astana Hub, на территории столичного Expo или MOST Hub, что в БЦ Fortis в районе парка «Южный» в Алматы. В MOST Hub Almaty, к примеру, на сегодня несколько сотен «квадратов» занимают 140 сотрудников из 15 релоцированных компаний. Самые большие площади, по данным представителей коворкинга, арендуют ТОО «Рэдмэдробот Центральная Азия», Fluent.ai, ПРОФИ.РУ, Planingo, МойСклад, OZ Forencis, EPAM. Есть в списке арендаторов и другие известные компании – Coursera, BerryPay.

Идеальный мир арендодателя

Параллельно с притоком новых арендаторов-релокантов в 2022 году в офисы Астаны и Алматы после окончания острой фазы пандемии стали возвращаться казахстанские компании, причём некоторые из них расширили свои площади, рассказывает эксперт в сфере коммерческой недвижимости, представитель профильной ассоциации QazProperty Айнур Буркитбаева. В результате, по её словам, на отечественном офисном рынке «сложилась практически идеальная ситуация» – заполняемость офисных зданий во многих классах превысила 90%.

Лучше всего себя чувствуют офисы классов B+ и B в Астане, а также практически все бизнес-центры классов А и B в Алматы. Заполняемость в них превышает 95%, а в некоторых случаях доходит до 99%.

Исключение среди качественных офисов составляет лишь класс А в Астане, заполняемость которого на январь 2023 года составила чуть более 50%. «В этом сегменте более половины предложения формирует БЦ «Абу-Даби Плаза» (GBA 100 тыс. кв. м при общей площади столичного офисного фонда в классе А – 190,4 тыс. кв. м), площади которого начали активно сдаваться в аренду с IV квартала 2022 года. К тому же в конце 2022 года были введены в эксплуатацию ещё два здания класса А в Есильском районе, предброкеридж которых дал заполняемость около 20%», – поясняют в QazProperty.

В Алматы, по данным Scot Holland | CBRE, вакантные площади почти полностью представлены в черновой отделке. «Повышенный спрос на помещения в отделке обусловлен желанием арендаторов в кратчайшие сроки открыть свои офисы и не тратить время на отделочные работы», – говорят представители Scot Holland | CBRE.

Бери что дают

Из-за высокой заполняемости поиск качественного офиса, особенно в Алматы, для многих арендаторов превратился в проблему.

Компания inDrive уже не первый месяц подыскивает в южной столице офис на несколько тысяч «квадратов» для крупного операционного хаба, который интернет-агрегатор городских услуг сейчас формирует в Алматы. Но свободный, большой и комфортный офис в центральных районах с хорошей транспортной логистикой на рынке редкость, поэтому сотрудники inDrive продолжают работать в разных локациях города.

«Сейчас у нас есть постоянный офис в центре Алматы и несколько офисов по городу. Компания предлагает сотрудникам гибридный формат работы, когда по согласованию с руководством возможно работать из дома или даже из любой другой точки мира. Тем, кто предпочитает работать офлайн или решил разнообразить гибридный формат работой в офисе, по системе hot-desk можно забронировать рабочее место в офисе», – рассказали «Курсиву» в компании inDrive.

Основные трудности, с которыми сталкиваются арендаторы в Алматы, – это отсутствие больших современных офисных пространств в центре города, где вся застройка старая, а также проблема с парковками. «В Алматы всегда был дефицит качественных новых бизнес-центров. Офисных зданий строится меньше, чем в Астане, а компаний частного бизнеса больше», – поясняет Айнур Буркитбаева.

«На сегодня в Алматы попросту отсутствуют адекватные предложения по аренде офисов в бизнес-центрах класса А. Есть БЦ, которые оценивают себя как класс А, но по факту на этот уровень не тянут. Есть два-три качественных БЦ, но ценник там значительно выше рынка», – добавляют представители международной торговой фирмы, которая уже почти год находится в поисках нового офиса под растущую компанию.

При выборе офиса в черновой отделке к проблемам добавляются долгие сроки отделки помещения, закупки сетевого оборудования. «У нас есть неофициальные требования и стандарты по сетевому и другому оборудованию, с которым мы работаем. На этапах подбора помещений мы столкнулись с тем, что оно отсутствует в РК, а сроки доставки порой доходят до полугода», – добавили в inDrive.

За спрос денег берут

Если в период восстановления рынка (до весны 2022 года) владельцы БЦ, несмотря на рост расходов, были вынуждены держать ставки, чтобы не потерять арендаторов («Курсив» писал об этом в начале года), то теперь ситуация изменилась кардинально. Высокий спрос порождает большую конкуренцию за площади (особенно с отделкой) и позволяет арендодателям поднимать цены.

«Многие здания, заполнившись свыше 95%, начали резко повышать ставки аренды для новых клиентов. Это логично, так как если собственник видит высокий спрос на свой объект, то понимает, что может сдавать его дороже. Рынок изменился, меняется и ценовая политика», – комментирует эксперт QazProperty.

По данным Scot Holland | CBRE, арендные ставки в Алматы поднялись на 20–30% (в национальной валюте), достигнув в офисах класса А уровня $50, в офисах класса B+ – $23, в офисах класса B – $18 за «квадрат».

Столько же, сколько алматинцы отдают за аренду помещений в БЦ класса А, в столице платят резиденты Talan Towers (базовая месячная ставка аренды, по данным Scot Holland | CBRE, – $50 за кв. м) – лучшего на сегодня офисного здания в Казахстане (специалисты рынка называют его надклассовым). Другие бизнес-центры класса А в Астане в среднем обходятся почти вдвое дешевле алматинских – $25–30 за «квадрат». Арендные ставки в столичных офисах класса B – $15–20 за квадрат – сопоставимы с алматинскими.

В Астане аренда офисов в 2022 году тоже стала ощутимо дороже (+15–20%). Но рост цен в основном коснулся бизнес-центров класса B+, где заполняемость максимальна.

«Арендные ставки в зданиях класса B+ сейчас в среднем на треть выше, чем в зданиях класса B. Бизнес-центры B+ и B могут находиться в одной локации и быть примерно одного возраста, но В+ будут отличаться более презентабельными местами общего пользования (холл, зона ресепшен), большим количеством парковочных мест.

По моему опыту именно за это арендаторы зачастую готовы заплатить больше», – делится наблюдениями Айнур Буркитбаева.

Астана: классовая миграция

Рекордная заполняемость зданий класса B и B+ в Астане и продолжающийся рост арендных ставок – временный тренд, уверены участники рынка. Уже во втором полугодии 2023 года ситуация может измениться из-за возможной миграции арендаторов из офисов, предлагающих завышенные ставки, в пока пустующие новые офисные здания класса А. Кроме того, в первом полугодии столичный рынок ждёт выхода ещё двух новых БЦ класса B+.

Причём, по мнению участников рынка, это не приведет к существенной коррекции арендных ставок (так как они в основном выросли за счёт увеличения себестоимости содержания зданий на фоне инфляции), но снизит заполняемость бизнес-центров классов B и B+.

«Похожая ситуация была в 2018 году, когда на рынок вышел большой объём офисных площадей EXPO. После того как здания выставочного комплекса перепрофилировали в офисные, в течение четырёх лет мы наблюдали географическую миграцию арендаторов в рамках одного города. Чтобы рынок «переварил» те площади, которые выходят на столичный рынок сейчас, наверняка потребуется не менее двух лет. Но теперь миграция будет не столько географическая, сколько межклассовая – арендаторы предположительно будут переезжать в здания классом выше или в локацию лучше», – прогнозирует Буркитбаева.

На рынке меблированных офисов Астаны для краткосрочной аренды в 2023 году также может появиться новый игрок. Российский коворкинг «Практик» заявил о намерении открыть в столице Казахстана коворкинг OFIX площадью 410 кв. м на 95 рабочих мест в формате смарт-офисов и гибридное офисное пространство «Практик» площадью 1900 кв. м, рассчитанное на более высокую ценовую категорию.

Алматы: на условиях владельца

Офисный рынок Алматы в 2023 году тоже ожидает пополнения. До конца текущего года инвесторы планируют сдать около 100 тыс. «квадратов» новых офисных площадей классов A и B в проектах Deniz Park (район Esentai Tower), Orion и New Nurly Tau (район «Нурлы Тау»).

Но на ставки аренды на алматинском офисном рынке, где спрос существенно превышает предложение, выход этих проектов существенного влияния не окажет, прогнозируют участники рынка.

«В 2023 году на алматинском офисном рынке продолжится трансформация «рынка арендатора» в «рынок арендодателя». Арендодатели могут повышать ставки, менять в свою пользу условия аренды. Только дальновидные собственники и управленцы БЦ не станут резко ухудшать коммерческие условия значимым для них клиентам, опасаясь ухудшения пула арендаторов. Дело в том, что замена одного качественного арендатора обходится довольно дорого – это ремонт, перепланировка и простой помещения на время замены. Однако если ставки аренды у объекта станут ниже рыночных, это послужит поводом для собственника пересмотреть финансовую модель», – предполагает Айнур Буркитбаева.