За последние пять лет цены на жилую недвижимость в Казахстане росли рекордными темпами. «Курсив» обсудил с экспертами, сколько на этом заработали инвесторы и сохранит ли жилье как актив свою инвестиционную привлекательность в 2023 году.

Вложения в недвижимость входят в тройку самых популярных способов сохранения сбережений среди казахстанцев. Согласно данным январского опроса Национального банка РК, покупку недвижимого имущества (самое распространенное среди которого – дома и квартиры) выбирает каждый десятый житель нашей страны, имеющий личные накопления. Треть всех респондентов (по более ранним опросам, с 2020 года этот пункт отсутствует в опроснике НБ РК) считают вложения в недвижимость лучшим способом приумножения денег.

Но данные БНС АСПР РК показывают, что за последнюю пятилетку лишь 2021 год однозначно позволил владельцам жилья в казахстанских мегаполисах не только сохранить, но и увеличить свой капитал в тенге – рост цен как на первичное, так и на вторичное жилье превысил инфляцию в 2–4 раза.

«Только за пару месяцев в первой половине 2021 года цены на недвижимость в Алматы выросли более чем на 30%. Поэтому у инвесторов была возможность заработать на разнице, не вкладывая в ремонт, используя ажиотажный спрос», – вспоминает ведущий специалист по недвижимости алматинского агентства Ria Light Александр Бикетов.

Рассказываем, какие инвестиционные стратегии принесли доход владельцам казахстанского жилья и на какую недвижимость эксперты советуют обратить внимание в 2023 году.

В нужное время в нужном месте

За минувшие пять лет, по данным БНС, средние цены на жилье в трёх казахстанских мегаполисах стабильно росли. Лучшая динамика у шымкентской «вторички» – за пятилетку цены на эти квартиры стали выше в 2–2,5 раза. Новостройки третьего мегаполиса страны за тот же период подорожали в 1,5 раза. Цены на жилье в Алматы и Астане, в зависимости от сегмента, выросли не так сильно – на 40–80%.

Но реальный (с поправкой на инфляцию) рост цен на жилье оказался гораздо ниже. На пятилетней дистанции индекс цен превысил накопленную инфляцию (46,9%) лишь в новостройках и «вторичке» Алматы (+65,4 и +80,7% соответственно) и «вторичке» Шымкента (+103,7%). Те, кто в 2018 году вложился в недвижимость Астаны, за пять лет разве что смогли сохранить свои сбережения – цены в столице в среднем выросли на 38–44,5%.

Ещё скромнее инвестиционные успехи у тех казахстанцев, которые купили жилье в одном из трёх мегаполисов после ажиотажа 2021-го – начала 2022 года, вызванного доступностью использования пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий. Новостройка, купленная по среднерыночной цене в начале 2022 года в Астане, за год подорожала лишь на 10,9%, в Шымкенте – на 4% при годовой инфляции 20,3%.

«Инвесторов, которые вкладывают в недвижимость в Казахстане, сейчас стало гораздо меньше, чем несколько лет назад», – делится наблюдениями Александр Бикетов. Одной из основных причин снижения инвестиционного интереса к казахстанской недвижимости риелтор называет рост курса USD/KZT. Алматинские новостройки в пересчете на американскую валюту за пять минувших лет подорожали лишь на 5,8%. А те, кто инвестировал «вдолгую», и вовсе потеряли в цене. По данным БНС (с пересчетом цен по курсу НБ РК), жилье, купленное на пике, в 2008 или в 2013–2014 годах по цене $1,6–1,7 тысяч за «квадрат» в Астане или Алматы, сейчас в среднем стоит $1,0–1,3 за «квадрат».

«Инвесторы, купившие недвижимость в 2007–2008 годах, даже не вернули свои деньги. К тому же недвижимость не самая ликвидная вещь: быстро продать квартиру зачастую не получится. Проще и спокойнее было бы все это время хранить свои накопления в долларах», – отмечает партнёр Scott Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.

«Если у человека долларовые вложения, он не будет инвестировать в недвижимость Казахстана. Если только на короткий период – купить на этапе застройки и продать с выгодой», – резюмирует Александр Бикетов.

На государственных дрожжах

Одна из немногих успешных стратегий инвестирования в казахстанскую недвижимость в последние годы – покупка квартиры в ипотеку с использованием госсубсидирования, рассказал «Курсиву» ведущий специалист по недвижимости Ria Light.

«Недвижимость дорожает каждый год. Даже если не брать ситуацию двух последних лет, в среднем инфляционный рост стоимости жилья в Алматы составляет 1% в месяц или 12% в год. То есть, приобретая квартиру в ипотеку по фиксированной ставке не более 12%, покупатель фактически берет её в ноль. Кроме того, такую недвижимость можно сдать в аренду, тем самым перекрывая платежи по ипотеке, или продать дороже», – поясняет Бикетов.

Портрет такого инвестора – казахстанец, имеющий квартиру для постоянного проживания, а также сбережения, достаточные для первоначального взноса, и подпадающий под условия государственных льготных ипотечных программ.

«Это неестественная для рынка ситуация. Она существует только потому, что некоторым слоям населения государство субсидирует ипотеку (ставки по госипотеке 6–8%), а налог с аренды очень низкий – всего 3% (для ИП) или даже 0%. Коммерческую ипотеку под 20–25% никакая аренда не окупит. Если госсубсидии отменят или изменится налоговая часть (в Европе налог на аренду может доходить до 45%), такая схема работать не будет», – уверен Евгений Долбилин.

Умеренно перспективные миллионники

В 2023 году покупка квартиры на отечественном рынке с инвестиционной целью выглядит ещё менее привлекательно, чем в 2022-м, и тем более в 2021 году, отмечают эксперты. Тем не менее многие казахстанцы продолжают считать недвижимость перспективным активом как один из немногих доступных инструментов сохранения денежных средств.

«У нас сильный менталитет касательно собственности. Наличие собственной квартиры или дома подразумевает статус и ментальное спокойствие», – считает Евгении Долбилин.

Тем, кто намерен приобретать недвижимость в Казахстане, эксперты советуют присмотреться к жилью в двух крупнейших мегаполисах страны, лидирующих по показателю ВРП.

«Астана и особенно Алматы являются лидерами и наиболее перспективными городами для инвестиций в жилую недвижимость, на которые в стране приходится более трети всех сделок с жильем. В 2022 году снижение количества сделок отмечено во всех регионах, за исключением Алматы – здесь количество сделок по сравнению с 2021 годом, напротив, выросло на 9,1%. Данная динамика положительно сказывается на инвестиционной привлекательности жилой недвижимости Алматы в 2023 году», – считает старший консультант отдела оценки и консалтинга Colliers Kazakhstan Борис Лихачев.

«По моему мнению, жилье в 2023 году будет выгоднее всего покупать в Астане – очень много предложений, столица растёт, развивается. Второе место – это Алматы. Она уступает столице из-за высоких цен на жилье. На третьем месте – Шымкент», – отмечает независимый эксперт по недвижимости Арман Абденов.

Среди критериев выбора инвестиционного жилья при покупке первички эксперт Colliers называют хорошую репутацию застройщика, сильную концепцию проекта и удачную локацию. «Наиболее перспективные проекты – жилые комплексы с современной концепцией и качественными планировками в среднем ценовом сегменте (классы «комфорт» или «бизнес»). Выигрышные локации – районы высокой деловой активности или центральные части городов с удобной транспортной доступностью. Данные параметры будут определять спрос на объект и рост стоимости в будущем», – поясняет Лихачев и добавляет: «Вторичная недвижимость менее привлекательна с точки зрения инвестиций из-за устаревших планировок и концепций. Но её преимуществами могут стать удачная локация и возможность приобретения сразу готового объекта».

Из новых тенденций на рынке инвестиционной недвижимости – появление апартаментов, то есть жилых объектов, предназначенных для сдачи в аренду. Застройщик продает такие объекты напрямую частным инвес­торам и за вознаграждение берет на себя роль управляющего, занимаясь всеми операционными задачами, а инвестору выплачивает ренту. Однако у экспертов пока нет однозначного мнения по инвестиционной привлекательности рынка апартаментов в Казахстане.

Второй дом за рубежом

Среди зарубежных направлений, инвестиции в недвижимость которых будут привлекательными как минимум в первой половине 2023 года, останутся ОАЭ (Дубай) и Турция, прогнозируют эксперты.

«В минувшем году Дубай и Турция были лидерами роста цен на жилую недвижимость. Вероятно, этот тренд на какое-то время сохранится. В Турции строят много жилья по умеренной цене (по мировым меркам, для местных стоимость жилья непосильна), высокий спрос толкает цены вверх. Дубай считается безопасным местом для сохранения инвестиций – эмират лояльно относится к иностранцам, не блокирует счета и не забирает деньги инвесторов, поэтому недвижимость здесь востребована», – аргументирует Евгений Долбилин.

Представители международного брокера Tranio добавляют, что дополнительным бонусом инвестиций в недвижимость Дубая является возможность получить ВНЖ (резидентскую визу). И хотя не все казахстанцы оформляют ВНЖ сразу после покупки, но рассматривают это как запасной план на случай политических или экономических изменений в стране.

Что касается цен на недвижимость в Дубае, по данным NF Group (ранее Knight Frank Russia), они все ещё остаются на 21,4% ниже пика 2014 года. «Ожидается, что рост цен в Дубае составит 5–7% в 2023 году», – прогнозируют в NF Group.

Среди других перспективных регионов для инвестиций в недвижимость участники рынка называют Северный Кипр, Грузию и некоторые европейские страны.

«Самым выгодным вложением в недвижимость является Северный Кипр, регион Искеле. Это бурно развивающийся регион, где огромное количество ультрасов­ременных новостроек со своей богатой инфраструктурой, а также огромный и очень красивый песчаный пляж. По моему мнению и мнению моих коллег, это будущий Майами. В среднем сейчас недвижимость здесь в зависимости от комплекса и застройщика показывает ежегодный прирост стоимости в валюте на 25–40% в год», – приводит свои доводы руководитель отдела элитной и зарубежной недвижимости Ria Light Вячеслав Вайншток.

«Минувший год был исключительно успешным для рынка жилой недвижимости Тбилиси. Продемонстрировав рост на 18% в годовом исчислении (в USD. – «Курсив»), цены продолжат расти. В 2023 году рост цен составит 28%», – отмечают аналитики биржевого брокера Грузии TBC Capital.

Оптимистичные прогнозы разделяют не все участники рынка.«Считаю, что высокий рост цен на жилье в Грузии, Армении – временный тренд, вызванный взрывным спросом со стороны россиян. Во многом этот тренд уже отработан, так как рынки этих стран очень маленькие. Не уверен, что темпы роста цен на жилье в этих странах сохранятся. Что касается покупки недвижимости в непризнанной никем, кроме Турции, Республике Северный Кипр, то, на мой взгляд, это крайне высокорискованная инвестиция», – делится доводами партнёр Scott Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.

Цены на жилье в Европе и США в 2023 году ожидает незначительный спад, говорят как казахстанские эксперты, так и аналитики Standard & Poor’s. Причина – в снижении доступности жилья.

«Во многих западных странах продажи недвижимости резко затормозились. Это связано с ростом ипотечных ставок. Если раньше в Европе и Америке ставки по ипотеке были на уровне 3%, то сейчас – 6–7%. Для большинства это очень высокая ставка. Но дефицит жилья никуда не делся – людям все равно нужно где-то жить. И как только ставки снизятся (а это может произойти уже к концу текущего года), люди снова начнут активно покупать жилье», – поясняет Евгений Долбилин.

Потенциально перспективными в Европе аналитики Tranio называют рынки Берлина и Афин. Если пять лет назад, по данным агентства Guthmann, средняя стоимость «квадрата» в берлинской новостройке была 5,7 тыс. евро, то в 2022 году – 8,5 тыс.

«Берлин – город с очень высоким инвес­тиционным потенциалом. Население города растёт намного быстрее, чем строятся новые здания, и жилплощади не хватает на всех желающих. При этом стоимость жилья в Берлине все ещё ниже, чем во многих других европейских столицах, и в перспективе ближайших лет будет расти», – отмечает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

Афины Марина Филичкина считает одной из последних европейских столиц, где рынок ещё не перегрет и недвижимость стоит относительно недорого. «При этом она обладает большим потенциалом для роста цен из-за развития туризма и притока иностранного капитала. С января по сентябрь 2022 года размер иностранных инвестиций в недвижимость Афин вырос на 60% по сравнению с прошлым годом и даже превысил допандемийные показатели», – аргументирует эксперт Tranio.

В центре Афин средняя стоимость «квад­рата», по данным Spitogatos, выросла с 1,6 тыс. евро в IV квартале 2021 до 1,8 тыс. в IV квартале 2022 года. Жилье в респектабельных семейных районах на севере Афин за последний год подорожало с 2,5 до 2,7 тыс. евро/кв. м, а в прибрежных районах на юге Афин – с 2,9 тыс. евро/кв. м до 3,3 тыс.