Недвижимость всегда считалась гарантированной инвестицией, которая сохраняла или увеличивала свою стоимость, несмотря на финансовые кризисы. И даже если стоимость недвижимости снижалась, то это была скорее небольшая коррекция, после которой следовал отскок. Так было последние 100 лет. Сегодня ситуация изменилась.

Инвесторы во всем мире убедились, что недвижимость больше не является тихой надёжной гаванью и может долго находиться в понижающемся тренде наравне с другими активами. Более того, мы больше не видим корреляции растущих финансовых рынков и повышения цен на недвижимость. Если Казахстан всегда повторял тренд, характерный для развитых рынков, но с некоторой отсрочкой во времени, то сейчас такой связи не наблюдается. Состояние рынка недвижимости в стране можно охарактеризовать как полный и длительный застой с понижающимся трендом. Мы оторвались от привычной реальности, и теперь надо привыкать к new normal, то есть к новому обычному.

Банки до сих пор не смогли очиститься от NPL десятилетней давности и крайне неохотно финансируют рынок недвижимости. Если убрать финансовую помощь, которую в экстренном порядке государство в лице Нацбанка РК оказывало банкам второго уровня на протяжении последних 10 лет, то, думаю, в стране местных банков осталось бы не более двух-трех.

Для крупных международных инвесторов рынок как коммерческой, так и жилой недвижимости также не выглядит привлекательным из-за ограниченной ликвидности, туманных перспектив и очень низкого платежеспособного спроса населения.

Жилая недвижимость

Когда мы видим годовую статистику об очередном рекордном вводе квадратных метров, это, как правило, метры, построенные по государственной программе. С одной стороны, такие меры вызваны необходимостью социальной поддержки малообеспеченной части населения, а также поддержки на плаву всей строительной отрасли. С другой стороны, государство, выступая крупнейшим игроком на рынке жилой недвижимости, снижает конкуренцию и, как следствие, сокращает долю частного сектора и частных инвестиций на рынке жилья.

Рынок не готов и не хочет конкурировать с государством. Если раньше частные инвесторы покупали по 10–30 квартир для последующей сдачи или перепродажи, то сейчас девальвация и снижение спроса вымыли их с этого рынка.

Скромные по мировым стандартам доходы и очень высокая закредитованность населения являются сильным сдерживающим фактором развития рынка жилой недвижимости.

При этом благодаря участию государства в ипотеке ставки кредитования по ней находятся в Казахстане на историческом минимуме. Правда, стоит отметить, что ставки по ипотеке практически везде в мире на беспрецедентно низком уровне. Но даже это не может помочь рынку жилья. У половины желающих приобрести жилье в ипотеку нет нужной суммы для первого взноса.

Торговая недвижимость

Ещё до 2009 года Казахстан входил в число мировых лидеров по количеству торговых «квадратов» на душу населения и ставки аренды ретейла были выше среднемировых.

Арендные ставки и сейчас находятся на среднем уровне, а заполняемость в действующих проектах достигает высоких показателей. Но причина этого – очень ограниченное предложение качественных торговых площадей. На казахстанском рынке коммерческой недвижимости за последние 5–10 лет не было построено ни одного торгового центра мирового уровня.

Мы наблюдаем охлаждение рынка, которое сильно затянулось. При этом следует добавить общемировой тренд наступления интернет-технологий, e-commerce и, как следствие, перераспределение долей рынка традиционного ретейла в сторону онлайн-площадок, которые постепенно, но неуклонно забирают рынок у традиционных магазинных форматов. Снижение беспошлинного порога ввоза зарубежных интернет-покупок – одна из мер, принятых государством для защиты местных ретейлеров. Эффект от такой меры пока не очевиден. Насколько это поможет традиционному ретейлу, будет видно через год-два.

Немаловажной частью национального ретейла являются рынки и барахолки. Несмотря на давление со стороны государства в последние годы, они продолжают работать и также влияют на стрит-ретейл и торговые центры, оттягивая свою долю трафика покупателей. Есть большая доля людей, которые совершают покупки исключительно на базарах и никогда ничего не покупают ни онлайн, ни в ТРЦ.

Отельная недвижимость

В секторе отельной недвижимости ситуация, наверное, самая тяжелая. Отели не могут похвастаться высоким процентом заполнения, стоимость номеров находится на уровне значительно ниже среднего. Страна так и не смогла привлечь большое количество туристов и стать полноценным туристическим направлением, несмотря на космические бюджеты комитета по туризму и участие во всевозможных выставках и мероприятиях.

Кроме того, онлайн пришел и в сектор туризма. На рынке появилось много частников, сдающих свои квартиры, дома и комнаты через онлайн-сервисы типа AirBnB или booking.com.

Теперь каждый может стать отельером за 30 минут, заполнив анкету и поставив фото своего жилья. Интернет даёт возможность заработать всем. Пару лет назад собственники отелей говорили: «Эта ерунда не даст нам никакой конкуренции». Они ошиблись. Это конкуренция, причём прямая. Сегодня уже никто не говорит, что онлайн-сервисы и частники не являются конкурентами отелям. Рынок гостеприимства повторяет судьбу рынка ретейла, e-commerce и здесь потихоньку «отжимает» существенную долю и не собирается останавливаться. Собственники отелей будут лоббировать различные законы, чтобы ограничить работу онлайн-сервисов, с которыми сложно конкурировать, но отелям все же придётся понять и принять правила new normal.

Как результат, многие отели в стране находятся в статусе «продается». Хозяева не желают продавать их по цене, определенной через доходность (общемировая практика определения стоимости любой коммерческой недвижимости), требуя стоимость исходя из количества номеров и построенных квадратных метров. Вот только покупатели и инвесторы не спешат занимать очередь.

Чёрный лебедь

Новым потрясением для рынка отелей и ретейла в 2020 году стал эффект «черного лебедя» – вспышка коронавируса в Китае. Пока никто не знает точно, чем эта ситуация обернется в перспективе. Но уже сейчас мы видим резкое ограничение китайского выездного туризма и изоляцию всего Китая, а не отдельно взятой провинции. Как следствие – уменьшение общего потока путешествующих: ездить стали меньше все, не только китайцы.

Казахстан не остался в стороне от общемировой паники и повального уменьшения турпотока. Однозначно это добавило негативного давления на отели и весь сектор travel & hospitality в Казахстане. Давление почувствовал весь мир, но одно дело – понижение трафика у отелей с загрузкой 80–90%, и совсем другое – такое же понижение для казахстанских отелей со средней заполняемостью 40–50%. Для владельцев отелей в Казахстане это будет чувствительным уроном.

Новая реальность

На рынке недвижимости наступила затяжная зима, которая не сменилась весной вопреки ожиданиям и прогнозам экспертов. И причин этому много. Регулярные девальвации национальной валюты после 2009 года, до сих пор не решенные проблемы банков, закредитованность населения и МСБ, сокращение платежеспособного спроса со стороны населения – это лишь несколько причин, которые ожидаемо вылились в такую затяжную зиму на рынке недвижимости.

Государство сейчас фактически является основным игроком во всех секторах, сделав Казахстан страной с государственной экономикой. Мне кажется, государство это осознает и пытается уменьшить свою роль в экономических процессах, но не до конца понимает, как это сделать, не утопив рынок полностью.

Мы проживаем исторический период, о котором потом будут много писать и пытаться анализировать. Это слом традиционного понимания и представлений о драйверах рынка недвижимости. С одной стороны, есть технологическая революция, которая уже затрагивает абсолютно все сферы нашей жизни, определяя поведенческую модель потребления. С другой стороны, есть традиционный рынок, формировавшийся десятилетиями, но сейчас он работает не так, как ожидали.

Государство в силу своих возможностей и понимания ситуации пытается регулировать рынок с помощью традиционных подходов, но результаты получает далёкие от тех, что были нормой раньше. А это и есть new normal.